Rapporto esplicativo

disciplinare la fattispecie come vendita di una cosa futura. Quale sia il disciplinamento contrattuale voluto dalle parti viene stabilito nell’ambito dell’interpretazione del contratto in base alla tipologia concreta delle prestazioni che si sono obbligate a fornire. A tale riguardo sono decisivi l’influenza del compratore sul processo dei lavori, il momento del trapasso della proprietà e le modalità della retribuzione. Se il contratto prevede che il trapasso avvenga immediatamente dopo la conclusione del contratto, le prestazioni edili ancora da eseguire o il completamento della costruzione possono essere soltanto oggetto di un contratto d’appalto perché, in virtù del principio di accessione, l’acquisizione della proprietà della costruzione non è più necessaria e non è più possibile concludere un contratto di vendita23. La distinzione è invece più difficile se il trapasso di proprietà è differito. Se è stato convenuto un obbligo di compimento di cui è segnatamente indizio la possibilità del compratore di influire sui lavori, ad esempio approvando o modificando i progetti, di regola vi è un contratto misto con elementi dell’appalto; il fatto che il compratore non esercita alcun influsso e che il venditore avrebbe comunque realizzato e venduto la costruzione in questa forma indicano che si tratta di una vendita24. La pattuizione di una retribuzione secondo l’onere o la portata della realizzazione della costruzione può essere indizio di un contratto misto. Finora queste caratteristiche sono piuttosto legate a circostanze casuali e non esprimono specifici interessi delle parti. D’altronde le parti possono pilotare deliberatamente la qualificazione del contratto con accordi particolari.

Contratto di acquisto di una proprietà per piani

La proprietà per piani è la quota di comproprietà di un fondo, alla quale è inerente il diritto esclusivo del comproprietario di godere e di sistemare internamente una parte determinata di un edificio (art. 712a cpv. 1 CC25). In quanto quota di comproprietà d’un fondo, la proprietà per piani deve anche essere qualificata come fondo (cfr. art. 655 cpv. 2 n. 4 CC). Quindi l’acquisto della proprietà per piani di un fondo con una costruzione esistente deve essere qualificato come compera di un fondo²⁶.

La proprietà per piani è costituita con l’iscrizione nel registro fondiario (art. 712d cpv. 1 CC). Anche se la proprietà per piani presuppone in via di principio un edificio con locali che possono essere oggetto di un diritto esclusivo, in determinate condizioni la costituzione della proprietà per piani è possibile anche prima della costruzione dell’edificio. A tal fine deve segnatamente essere presentato il piano di ripartizione che indichi le parti separate oggetto del diritto esclusivo (art. 69 cpv. 1 ORF27). È possibile anche il trasferimento della proprietà per piani prima della costruzione dell’edificio, vale a dire l’acquisto della proprietà per piani su un progetto. Per la qualificazione contrattuale vale sostanzialmente quanto osservato riguardo