Rapport explicatif

la conclusion du contrat fait l’objet d’un contrat de vente d’immeubles au sens des art. 216 ss CO. Le fait qu’il s’agisse d’une construction neuve ou plus ancienne n’a pas d’incidence notable sur la qualification de l’acte juridique. Cependant, les questions qui se posent sont différentes lorsqu’il s’agit d’une construction neuve qui n’a jamais été utilisée selon sa finalité. Il n’est pas rare qu’elle présente des défauts qui n’étaient pas encore apparents au moment de la conclusion du contrat ou de l’acquisition de l’immeuble. Il arrive que ces défauts « cachés » n’apparaissent que bien plus tard19. Lorsqu’une construction est utilisée de longue date, les défauts graves ont déjà été éliminés ou, du moins, sont déjà devenus apparents. Le souci de l’acheteur est alors de pouvoir déterminer de manière fiable la valeur résiduelle du bâtiment20. Bien que le contrat soit qualifié de contrat de vente d’immeubles, l’acheteur d’une construction neuve se trouve dans une situation similaire à celle du maître d’ouvrage lorsqu’il conclut un contrat de construction, similitude renforcée par le fait que le vendeur, à l’instar de l’entrepreneur, a souvent érigé ou fait ériger la construction lui-même et a pu suivre de relativement près le processus de construction.

Contrat d’acquisition d’un fonds sur lequel une construction est projetée

La situation est plus complexe lorsqu’il s’agit d’acquérir un fonds sur lequel une construction est projetée, mais encore inexistante au moment de la conclusion du contrat. Trois possibilités s’offrent alors aux parties21 : elles peuvent conclure deux contrats distincts, c’est-à-dire un contrat d’entreprise (art. 363 ss CO) et un contrat de vente d’immeubles (art. 216 ss CO), conclure un contrat mixte portant à la fois sur l’obligation du vendeur de livrer la chose vendue à l’acheteur et de lui en transférer la propriété, moyennant un prix que l’acheteur s’engage à payer et sur l’obligation de réaliser l’ouvrage (contrat de vente d’immeuble avec obligation d’exécuter22) ou encore concevoir la transaction comme la vente d’une chose future. L’arrangement que les parties ont voulu conclure se présume à l’interprétation du contrat en fonction des obligations qu’il statue s’agissant des prestations, les caractéristiques importantes étant l’influence de l’acquéreur sur le processus de construction, le moment où la propriété est transférée et la manière dont est conçue la rémunération. Si le contrat prévoit que l’aliénation doit avoir lieu immédiatement après la conclusion du contrat, les prestations restant à fournir en matière de construction ne peuvent plus être l’objet que d’un contrat d’entreprise, car l’acquisition de la propriété n’est plus nécessaire en vertu du principe de l’accession et qu’il n’est plus possible de conclure un contrat de vente d’immeubles23. Par contre, si l’aliénation est repoussée dans le temps, on est en présence soit d’un contrat mixte si une obligation d’exécuter a été convenue (la