Rapport explicatif

possibilité pour l’acquéreur d’influencer le processus de construction par ex. en approuvant et modifiant les plans en est un indice), soit d’un contrat de vente d’immeuble si l’acquéreur n’a pas cette influence et que le vendeur aurait de toute manière réalisé et aliéné la construction sous cette forme24. Une rémunération en régie ou en fonction des métrés pour la réalisation de la construction peut être l’indice qu’il s’agit d’un contrat mixte. De telles caractéristiques résultent parfois plus du hasard des circonstances que de l'expression d'intérêts spécifiques des parties. D'un autre côté, les parties peuvent influencer sciemment la qualification juridique du contrat par des accords spécifiques.

Contrat d’acquisition d’une propriété par étages

Les parts de copropriété d’un immeuble peuvent être constituées en propriété par étages, de manière à ce que chaque copropriétaire ait le droit exclusif d’utiliser et d’aménager intérieurement des parties déterminées d’un bâtiment (art. 712a, al. 1, du code civil [CC]25). Ces parts sont également immeubles au sens de la loi (voir l’art. 655, al. 2, ch. 4, CC), si bien que l’acquisition de la propriété par étages d’un immeuble comprenant une construction existante constitue un achat d’immeuble²⁶.

La propriété par étages est constituée par inscription au registre foncier (art. 712d, al. 1, CC). Bien que la propriété par étages requière en principe l’existence d’un bâtiment constitué en locaux pouvant être l’objet du droit exclusif (voir l’art. 712b, al. 1, CC), il est possible à certaines conditions de constituer une propriété par étages avant même que le bâtiment soit érigé. Il faut pour ce faire joindre à la réquisition d’inscription de la propriété par étages au registre foncier le plan de répartition qui indique quelles parties du futur bâtiment seront l’objet du droit exclusif (art. 69, al. 1, de l’ordonnance du 23 septembre 2011 sur le registre foncier [ORF]27). Le transfert de la propriété par étages avant la construction du bâtiment, c’est-à-dire l’acquisition d’une propriété par étages sur plans, est également possible. La qualification du contrat dépend pour l’essentiel des mêmes critères que lors de l’acquisition d’un fonds sur lequel une construction est projetée (voir le point précédent)28. Si l’aliénation a lieu directement après la conclusion du contrat et avant que l’essentiel du bâtiment ait été construit, l’immeuble et les parties du bâtiment déjà érigées feront l’objet d’un contrat de vente d’immeuble, tandis que les parties restant à construire feront l’objet d’un contrat d’entreprise. Si la propriété par étages n’est transférée à l’acquéreur qu’une fois les travaux essentiels réalisés, on peut être en présence d’un contrat mixte combinant des éléments du contrat de vente et du contrat d’entreprise ou d’un pur contrat de vente. Là aussi, ce qui permet d’en décider, c’est l’existence ou non d’une obligation d’exécuter.

²⁴Concernant l’obligation d’exécuter, voir GAUCH, Werkvertrag, n° 127 et les références

citées ; STÖCKLI, Stockwerkeigentum, p. 7 ; TERCIER/BIERI/CARRON, n° 3538.

²⁵Code civil ; RS 210

²⁶Voir également KRAUSKOPF, p. 119 ; KRAUSKOPF/MÄRKI, p. 57.

27 RS 211.432.1