Erläuternder Bericht

künftigen Sache zu regeln. Welche vertragliche Regelung die Parteien gewollt haben, ist aufgrund der konkreten Ausgestaltung der Leistungspflichten im Rahmen der Vertragsauslegung zu entscheiden. Dabei sind der Einfluss des Erwerbers auf den Arbeitsprozess, der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs und die Ausgestaltung der Vergütung von Bedeutung. Sieht der Vertrag vor, dass die Handänderung sofort nach Vertragsschluss zu erfolgen hat, so können die noch zu erbringenden Bauleistungen zur Erstellung oder Fertigstellung der Baute nur noch Gegenstand eines Werkvertrages sein, denn die Eigentumsverschaffung an der Baute ist aufgrund des Akzessionsprinzips nicht mehr erforderlich und ein Kaufvertrag darüber rechtlich auch nicht mehr möglich.23 Wird die Handänderung hingegen aufgeschoben, so ist die Unterscheidung schwieriger: Ist eine eigentliche Herstellungspflicht vereinbart worden, worauf namentlich die Möglichkeit des Erwerbers zur Einflussnahme auf den Arbeitsprozess hindeutet, beispielsweise durch Genehmigung und Änderung der Pläne, so liegt in der Regel ein gemischter Vertrag mit werkvertraglichen Elementen vor; wäre eine solche Einflussnahme nicht möglich gewesen und hätte der Veräusserer die Baute ohnehin in dieser Form hergestellt und veräussert, so deutet dies auf einen Kaufvertrag hin.24 Die Vereinbarung einer Vergütung nach Aufwand oder Ausmass für die Erstellung der Baute mag sodann ein Indiz für einen gemischten Vertrag sein. Bisweilen werden solche Merkmale freilich eher aufgrund zufälliger Umstände vorliegen und weniger Ausdruck einer spezifischen Interessenlage der Parteien sein. Andererseits können die Parteien durch entsprechende Abreden die Vertragsqualifikation bewusst steuern.

Vertrag über den Erwerb von Stockwerkeigentum

Stockwerkeigentum ist der Miteigentumsanteil an einem Grundstück, der dem Miteigentümer das Sonderrecht gibt, bestimmte Teile eines Gebäudes ausschliesslich zu benutzen und innen auszubauen (Art. 712a Abs. 1 ZGB25). Als Miteigentumsanteil an einem Grundstück ist das Stockwerkeigentum ebenfalls als Grundstück zu qualifizieren (vgl. Art. 655 Abs. 2 Ziff. 4 ZGB). Somit ist das Geschäft über den Erwerb von Stockwerkeigentum an einem Grundstück mit einer bestehenden Baute als Grundstückkauf zu qualifizieren.26

Das Stockwerkeigentum wird durch Eintragung im Grundbuch begründet (Art. 712d Abs. 1 ZGB). Obwohl Stockwerkeigentum grundsätzlich den Bestand eines Gebäudes mit sonderrechtsfähigen Räumen (vgl. dazu Art. 712b Abs. 1 ZGB) voraussetzt, ist die Begründung von Stockwerkeigentum unter gewissen Voraussetzung auch vor der Erstellung des Gebäudes möglich. Dazu muss namentlich der Aufteilungsplan, welcher die Ausscheidung der im Sonderrecht stehenden Teile aufzeigt, eingereicht werden (Art. 69 Abs. 1 GBV27). Damit ist auch die Übertragung von Stockwerkeigentum vor Erstellung des Gebäudes, also der sog. «Erwerb von Stockwerkeigentum ab Plan», möglich. Für die Vertragsqualifikation dieses Geschäfts sind im Wesentlichen dieselben Überlegungen relevant wie beim Erwerb eines Grundstücks mit geplanter Baute