Rapport explicatif

1.2.4 Contrats du domaine de la construction et droits de garantie Garantie en raison des défauts : dispositions applicables

Lorsqu’un contrat de vente (d’immeuble) a été conclu, ce sont les règles de garantie applicables à ce type de contrat (art. 197 ss CO) qui prévalent ; de même, s’il s’agit d’un contrat d’entreprise, il faut se référer aux règles de garantie applicables en la matière (art. 367 ss CO). La situation se complique lorsqu’il s’agit d’un contrat mixte combinant des éléments du contrat de vente et du contrat d’entreprise, comme c’est le cas lors d’une vente d’immeuble avec une obligation d’exécuter (voir le ch. 1.2.3). Dans ce cas, la garantie en raison des défauts de l’immeuble relève des dispositions sur le contrat de vente, tandis que la garantie pour les défauts de construction relève exclusivement de celles sur le contrat d’entreprise, même pour les parties du bâtiment qui avaient déjà été construites lors de la conclusion du contrat29. L’application des règles de garantie du contrat de vente à ces parties serait trop complexe en pratique et n’est préconisée que si la réalisation du restant de la construction n’atteint pas à la substance ni ne consiste à y adjoindre un élément entièrement nouveau30. En cas de vente d’une chose future (voir le ch. 1.2.3), ce sont les dispositions sur la garantie en raison des défauts du contrat de vente qui s’appliquent.

Droits de garantie

En cas de défauts matériels de l’ouvrage, le maître dispose du droit à la résolution du contrat, à la réfection de l’ouvrage ou à la réduction du prix, et à des dommagesintérêts (voir l’art. 368 CO). Les trois premiers droits cités sont alternatifs, c’est-àdire que le maître peut choisir librement lequel il souhaite exercer, pour autant que les conditions d’exercice du droit en question soient remplies. Ces droits de garantie sont des droits formateurs31, que le maître exerce par une déclaration vis-à-vis de l’entrepreneur, sans passer par une procédure judiciaire. Le choix d’exercer un droit entraîne l’extinction des autres droits, tandis que le maître reste lié par ce choix. Ces droits de garantie remplacent le droit à la réalisation32 et ne présupposent pas de faute de l’entrepreneur33.

S’agissant d’un contrat de vente d’immeubles, l’acheteur a le choix en cas de défauts matériels entre la résiliation de la vente (résolution du contrat) et la réduction du prix (art. 205, al. 1, CO) ; il peut aussi demander des dommages-intérêts (art. 208, al. 2 et 3 ; art. 97, al. 1, CO). La loi n’accorde pas à l’acheteur de droit à obtenir réparation de la chose34. Les parties peuvent uniquement convenir d’un tel droit par contrat.