Rapporto esplicativo

è di grande importanza per quanto riguarda le nuove costruzioni (cfr. in proposito

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Prescrizione

I difetti delle costruzioni si prescrivono in cinque anni, per i contratti di costruzione il termine inizia con la consegna dell’opera e per i contratti di acquisto di un fondo con l’acquisto della proprietà del fondo (cfr. art. 219 cpv. 3 e 371 cpv. 1 CO). I termini sono gli stessi per i difetti nascosti (cfr. per il contratto di vendita art. 210 cpv. 1 CO; questa disposizione vale anche per il contratto d’appalto in virtù del rimando dell’art. 371 cpv. 3 CO). Ciò significa che le pretese derivanti da difetti nascosti in alcuni casi si prescrivono prima che i difetti siano scoperti. Anche le pretese di risarcimento dei danni si prescrivono secondo queste disposizioni54.

Diritti legati alla garanzia per i difetti in caso di acquisto di una proprietà per piani di nuova costruzione

Come fatto notare sopra (cfr. n. 1.2.3), all’acquisto di una proprietà per piani su un fondo con una nuova costruzione sono applicabili il diritto della vendita e/o il diritto dell’appalto. Il rapporto contrattuale sussiste pertanto tra il compratore, ossia il proprietario per piani, e il venditore o l’appaltatore. I diritti legati alla garanzia per i difetti derivano esclusivamente da tale rapporto contrattuale e pertanto la comunione dei proprietari per piani di regola non può esercitare alcuna pretesa per i difetti della costruzione55. Far valere ed esercitare i diritti per i difetti spetta in questo caso in via di principio al singolo proprietario per piani. Se l’esercizio del diritto di risoluzione o di chiedere la riduzione del prezzo e la richiesta del risarcimento dei danni sono da sempre poco problematici56, fino a poco tempo fa l’esercizio del diritto di riparazione era fortemente limitato. Infatti, secondo la giurisprudenza del Tribunale federale57, il singolo proprietario per piani poteva far valere il diritto alla riparazione per i difetti delle parti comuni (p. es. tetto, scale, facciata, riscaldamento centrale) del fondo in proprietà per piani soltanto per la sua quota di valore. Quindi, il singolo proprietario per piani poteva certamente chiedere all’appaltatore di eliminare l’intero difetto ma la parte gratuita dei costi di riparazione corrispondeva soltanto alla quota del valore dell’immobile detenuta dal proprietario per piani il quale era di conseguenza tenuto a rimborsare all’appaltatore l’importo restante. La possibilità di scaricare queste spese sugli altri proprietari per piani era una fonte di conflitti interni tra i proprietari per piani.