Rapport explicatif

La résolution du contrat a pour effet l’extinction du droit à la réalisation et le remboursement des prestations déjà fournies. Il y a des limites à l’exercice de ce droit, en particulier pour les contrats de construction. Il faut que l’ouvrage soit si défectueux ou si peu conforme à la convention que le maître ne puisse en faire usage ou être équitablement contraint à l’accepter (art. 368, al. 1, CO). La résolution est exclue s’il s’agit d’ouvrages faits sur le fonds du maître et dont, à raison de leur nature, l’enlèvement présenterait des inconvénients excessifs (art. 368, al. 3, CO). Cette restriction n’est cependant pas à prendre en compte si l’ouvrage est parfaitement impropre à l’usage escompté35. Les défauts de construction peuvent avoir des conséquences financières graves, mais l’ouvrage est généralement utilisable malgré tout ; la résolution du contrat de construction n’est donc pas en principe la première solution entrant en ligne de compte. Par ailleurs, si le maître peut exceptionnellement exercer son droit de résolution, il ne jouit pas du droit de faire enlever la construction défectueuse par l’entrepreneur ; il peut par contre l’enlever lui-même ou la faire enlever aux frais de l’entrepreneur36. La possibilité de résolution existe aussi pour les contrats de vente d’un immeuble sur lequel est implantée une construction neuve, mais elle a aussi ses limites puisque le juge peut la transformer en réduction du prix s’il ne semble pas justifié d’annuler la vente37.

La réduction du prix permet au maître d’abaisser le prix de l’ouvrage et à l’acheteur d’abaisser le prix de vente de l’immeuble sans annuler le contrat. Elle se fait selon une méthode relative, la valeur objective de la moins-value de l’ouvrage ou de l’immeuble étant mise en relation avec la valeur objective de l’ouvrage ou de l’immeuble en l’absence de défauts38. Si la valeur objective en l’absence de défauts correspond au prix fixé par contrat, la réduction correspond à la moins-value. La moins-value est présumée de fait correspondre au coût de l’élimination des défauts39. Il en découle que ce droit de garantie est très facile à manier pour le maître ou l’acheteur, puisqu’il peut déduire les frais de mise en état du prix de l’ouvrage ou du prix de vente. Financièrement, le maître sera au final tout aussi bien loti que s’il avait demandé la réfection de l’ouvrage. Toutefois, si l’entrepreneur est en mesure de prouver que la moins-value est inférieure au coût de la mise en état, la réduction du prix ne sera pas la solution la plus favorable pour le maître. La réfection de l’ouvrage est dès lors souvent le droit de garantie le plus adapté pour celui-ci. Il ne recourra en général à la réduction du prix que s’il a perdu toute confiance en l’entrepreneur.

La réfection de l’ouvrage permet au maître d’exiger de l’entrepreneur qu’il procède à la mise en état gratuite de l’ouvrage afin qu’il soit conforme à ce qui avait été convenu par contrat. Le droit à la réfection est une autre forme du droit à la réalisation40. Il y a