Rapporto esplicativo

Il Tribunale federale ha modificato recentemente questa pratica che è sempre stata fortemente criticata dalla dottrina, rinunciando a vincolare il diritto di riparazione alla quota di proprietà58. Secondo questa pratica, ogni proprietario per piani può ora chiedere all’appaltatore di eliminare l’intero difetto senza essere tenuto a rimborsare una parte delle spese di riparazione. Per quanto riguarda il diritto alla riparazione delle parti comuni, il proprietario per piani deve tuttavia ottenere il consenso della comunione dei proprietari per piani secondo le regole della comproprietà riguardo alle misure edili (art. 712g cpv. 1 in combinato disposto con art. 647c segg. CC).

Natura dispositiva dei diritti legati alla garanzia per i difetti

I diritti per i difetti sono in via di principio di natura dispositiva e possono quindi essere modificati mediante convenzione tra le parti; in particolare è ammissibile limitare o addirittura sopprimere la responsabilità dell’appaltatore o del venditore59. La limitazione della responsabilità deve però rispettare i limiti dell’articolo 100 CO secondo cui l’esclusione della responsabilità per colpa grave e dolo è nulla. Per il personale ausiliario, ad esempio i subappaltatori, la responsabilità può invece essere completamente esclusa (art. 101 cpv. 2 CO). Per il contratto di vendita occorre inoltre rispettare l’articolo 199 CO secondo cui è nulla ogni esclusione o limitazione della garanzia se il venditore ha dissimulato con astuzia al compratore i difetti della cosa. Non è invece chiaro se l’articolo 100 si applica anche al contratto di vendita60. Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, le clausole di esclusione della garanzia nei contratti di acquisto di fondi, devono essere interpretate in modo restrittivo: quindi, nel contratto di vendita di un fondo, l’esclusione della garanzia non si applica a un difetto che il compratore non poteva ragionevolmente attendersi61. Questa giurisprudenza si applica soprattutto nei casi in cui una cosa è in ampia misura non adatta per l’uso previsto62.

Cedibilità dei diritti legati alla garanzia per i difetti

Secondo la giurisprudenza del Tribunale federale i diritti di risoluzione e di riduzione del prezzo non sono, in quanto diritti costitutivi, cedibili prima dell’esercizio della scelta del diritto di garanzia che s’intende esercitare. Possono essere ceduti soltanto i crediti (sorti dopo la scelta) di rimborso totale o parziale del pagamento effettuato. Anche la pretesa di riparazione è cedibile63 come pure la pretesa di risarcimento dei danni in quanto credito pecuniario. Una parte della dottrina è invece favorevole