Rapport explicatif

Les droits de garantie découlent de ce lien contractuel, si bien que la communauté des propriétaires d’étages ne peut en règle générale pas exercer de prétentions en raison des défauts de construction55. Il appartient à chaque propriétaire de faire valoir et d’exercer ses droits de garantie individuellement. L’exercice du droit à la résolution du contrat et à la réduction du prix n’ont jamais réellement posé problème, pas plus que l’action en dommages-intérêts56. Par contre, jusqu’à récemment, l’exercice du droit à la réfection de l’ouvrage était fortement limité, puisque conformément à la jurisprudence du Tribunal fédéral57, les propriétaires par étages ne pouvaient faire valoir leur droit à la réfection des parties communes (par ex. toit, escaliers, façade, chauffage central) que proportionnellement à leur quote-part. Le propriétaire pouvait faire éliminer l’ensemble des défauts par l’entrepreneur, mais seuls les frais de réfection correspondant à sa quote-part n’étaient pas à sa charge. Il devait s’acquitter du reste des frais auprès de l’entrepreneur et convaincre les autres propriétaires par étages de prendre en charge le restant des coûts.

Le Tribunal fédéral a modifié récemment cette jurisprudence, fortement critiquée par la doctrine, et a abandonné le principe du droit à la réfection en fonction de la quotepart58. Depuis, chaque propriétaire peut demander l’élimination de l’intégralité des défauts sans devoir s’acquitter d’une partie des frais auprès de l’entrepreneur. Le propriétaire qui requiert des travaux de réfection des parties communes doit cependant, comme précédemment, recueillir l’assentiment de la communauté des propriétaires d’étages conformément aux règles de la copropriété applicables aux travaux de construction (art. 712g, al. 1, en relation avec les art. 647c ss CC).

Nature dispositive des droits de garantie

Les droits de garantie sont de nature dispositive et peuvent être modifiés par accord entre les parties. En particulier, il est licite de restreindre voire d’exclure entièrement la responsabilité de l’entrepreneur ou du vendeur59, dans les limites toutefois de l’art. 100 CO, qui dispose que toute stipulation tendant à libérer d’avance le débiteur de la responsabilité qu’il encourrait en cas de dol ou de faute grave est nulle. Par contre, une convention préalable peut exclure entièrement la responsabilité dérivant du fait des auxiliaires, par exemple des sous-traitants (art. 101, al. 2, CO). S’agissant du contrat de vente, l’art. 199 CO dispose que toute clause qui supprime ou restreint la garantie est nulle si le vendeur a frauduleusement dissimulé à l’acheteur les défauts de la chose. La situation n’est pas claire quant à l’applicabilité de l’art. 100 CO au