Rapporto esplicativo

procedura dell’atto pubblico non impedisce la conclusione di un contratto unilaterale75.

Esclusione della garanzia per i difetti e cessione delle pretese derivanti dalla garanzia

Una limitazione o un’estesa esclusione della garanzia del venditore è frequente nei contratti di vendita di nuove proprietà per piani. Anche nei contratti di costruzione è talvolta prevista una corrispondente limitazione della responsabilità dell’appaltatore generale. Di regola parallelamente vi è una cessione al compratore delle pretese derivanti dalla garanzia del venditore o dell’appaltatore nei confronti dei suoi subappaltatori76. L’idea alla base di queste clausole contrattuali è che in caso di difetti di costruzione il compratore si possa rivolgere non al venditore o all’appaltatore ma al subappaltatore contro il quale avrebbe altrimenti dovuto agire il venditore o l’appaltatore. L’efficacia giuridica di queste clausole sottostà tuttavia ad alcune limitazioni: l’esclusione della responsabilità per propria colpa nei casi di dolo o negligenza grave è inefficace (in proposito cfr. n. 1.2.4). Le clausole di esenzione sono quindi interpretate in modo restrittivo (in proposito cfr. n. 1.2.4), tanto più nei casi in cui il venditore è nel contempo costruttore dell’edificio77. Anche la cessione dei diritti derivanti dalla garanzia per i difetti non è efficace, con l’eccezione del diritto alla riparazione (in proposito cfr. n. 1.2.4). Nella pratica si adotta un approccio simile per tenere parzialmente conto dei vizi manifesti di tali clausole, ad esempio cedendo soltanto il diritto alla riparazione e rinunciando ai rimanenti diritti, oppure si tenta di eludere tali restrizioni e il compratore o il committente sono autorizzati dal venditore o dall’appaltatore a far valere i diritti per i difetti di quest’ultimo nei confronti dei subappaltatori e ad approfittare dell’eventuale riduzione del prezzo invece di far valere i propri diritti per i difetti. L’efficacia di queste regole deve essere esaminata nei singoli casi. Per quanto concerne la vincolatività giuridica di tali clausole, occorre considerare, oltre alla questione dell’ammissibilità dell’esclusione e della cedibilità dei diritti per i difetti, anche i principi applicabili in materia di CG (cfr. in proposito il capitolo precedente). Molte di queste disposizioni solleveranno questioni legate alla regola della clausola inabituale e alla regola in caso di dubbio. L’Alta Corte non ha finora chiarito in quale misura tali clausole sono in contraddizione con l’articolo 8 LCSl78. Sebbene la loro ammissibilità di diritto civile non sia chiara, queste disposizioni figurano regolarmente negli atti pubblici e nei contratti modello di molti notai79.