Ergebnisbericht

Referenz/Aktenzeichen: COO.2180.109.7.111250 / 233.1/2011/01193

son – an dem Ort zwingend zuständig ist, an dem das Grundstück im Grundbuch aufgenommen ist oder aufzunehmen wäre (VS; Uni BE).

Kantonale Unterschiede im Grundstückverkehr und im Grundbuchwesen

Trotz der bundesrechtlichen Regelung des Grundbuchrechts finden sich in der Praxis viele kantonale Unterschiede, womit die wichtigste Voraussetzung für eine gegenseitige Anerkennung der Urkunden nicht gegeben ist (BS, JU, NE; VSGV). Bei der Errichtung eines Pfandrechts ist mangels bundesrechtlicher Vorgabe je nach Kanton danach zu unterscheiden, ob der Gläubiger mitwirken muss oder nicht. Zudem besteht je nach Kanton eine unterschiedliche Praxis, was die Vereinbarung eines Nachrückungsrechts betrifft. Gewisse Kantone verzichten gänzlich darauf und ihre EDV-Grundbuchsysteme sehen einen entsprechenden Eintrag gar nicht vor (BS; VSGV). Weil bei Liegenschaftsverträgen gute Kenntnisse der lokalen Gegebenheiten betreffend Grundbuchwesen und Liegenschaftsverkehr unerlässlich sind, muss die öffentliche Beurkundung bei Liegenschaftsverträgen zwingend durch einen ortskundigen Notar durchgeführt werden (CVP).

Für den Grundstückverkehr sind nebst privatrechtlichen Bestimmungen auch Vorschriften des kantonalen öffentlichen Rechts massgeblich, namentlich betreffend das Bau- und Steuerrecht sowie die Raumplanung. Eine unzulängliche Kenntnis kantonalen Rechts seitens ausserkantonaler Notare führt zu Qualitätsminderung der Beurkundung (FR, GE, JU, NW, SH, SO; Uni BE, Uni GE). Nur kantonale Urkundspersonen sind mit dem kantonalen Bau- und Sachenrecht und damit den örtlichen Besonderheiten vertraut (SVP). Keine Urkundsperson vermag 26 kantonale Rechtsordnungen zu beherrschen (GE; Unil); mangelhafte Anträge ausserkantonaler Notare erzeugen Rechtsunsicherheit infolge von Mehraufwand und Abweisungen (GE). Auch der Grundbuchführer hat Schwierigkeiten, die Richtigkeit eines ausserkantonalen Erlasses abzuschätzen (TI).

Für Liegenschaftsgeschäfte ist eine exzellente Kenntnis der Behörden erforderlich, was im Fall ausserkantonaler Urkundspersonen nicht gewährleistet ist (JU).

In der Regel werden angesichts unterschiedlicher kantonaler Rechtsordnungen – mit Kostenfolge für die Urkundsparteien – zwei Notare beizuziehen sein: Die Urkundsperson des Errichtungskantons und der Notar am Ort der gelegenen Sache (CNN).

Beratung und Rechtsbelehrung

Die volle Freizügigkeit der öffentlichen Urkunde führt zu Wettbewerbsverzerrungen und zur Quersubventionierung unter freiberuflichen und beamteten Notaren. Denn das lateinische Notariat nimmt nicht nur die eigentliche Beurkundung vor, sondern erbringt zudem eine umfassende Beratung. Diese Dienstleistung könnte infolge des finanziellen Drucks seitens der Amtsnotariate kaum aufrecht erhalten werden; die blosse Verurkundung kann ungleich günstiger angeboten werden, wenn sie – woran auch die Rechtsbelehrungspflicht (Art. 55e VE SchlT ZGB) nichts ändert – ohne jegliche Beratung erfolgt. Es besteht die Gefahr, dass das lateinische Notariat mit der vollen Freizügigkeit der öffentlichen Urkunde entscheidend ins Hintertreffen gerät (BE). Da die Belehrungspflicht nach Artikel 55e VE SchlT ZGB keine notarielle Beratung umfasst, erstere jedoch keinen hohen Ausbildungsstand, insbesondere keine akademische Ausbildung voraussetzt, werden die Anforderungen an die Professionalität der Urkundspersonen in der Schweiz auf das Niveau der Kantone mit der schlechtesten Ausbildung der Urkundspersonen heruntergeschraubt (BS). Jedenfalls werden Parteien, die von der Urkundsperson statt einer umfassenden Beratung bloss eine (Rechts-)Belehrung erhalten, in unzulässiger Weise schlechter geschützt (GE). Eine auswärtige Urkundsperson wird aufgrund ungenügender oder aus zweiter Hand gewonnener Kenntnisse (Uni GE) der kantonalen und kommunalen Bau- und Steuergesetzgebung sowie der Organisation des Grundbuchwesens kaum in der Lage sein, ihrer Rechtsbelehrungspflicht nachzukommen (NW, SG, SH, TI, VD, VS, ZH; SNV, Unil). Das erhöhte Risiko infolge mangelnder rechtlicher Information benachteiligt den durchschnittlichen Rechtssuchenden, jedoch kaum den Immobilienfachmann (Unil). Aufklärung und Beratung sind mangelhaft, wenn das lokale Wissen fehlt. Gerade in Kantonen mit örtlich verschiedenen sachenrechtlichen Eigenheiten ist der Ortsbezug elementar wichtig. Die nicht ortsansässige Urkundsperson kennt z.B. die sachen- und