Erläuternder Bericht

Änderung der Eigenmittelverordnung (Besonders liquide und gut kapitalisierte Institute,

Hypotheken für Wohnrenditeliegenschaften, TBTF – Parent-Banken)

Anhang: Situationsanalyse Wohnrenditeliegenschaften

Seit Ende 2008 befindet sich die Schweiz in einer Phase ausserordentlich tiefer Zinssätze. Erfahrungsgemäss begünstigen solche Phasen die Entwicklung von Ungleichgewichten auf dem Hypothekar- und Immobilienmarkt. Derartige Ungleichgewichte korrigieren sich oft schlagartig, was zu krisenartigen Entwicklungen oder gar zu einer Rezession führen kann. Klare Indizien einer Entwicklung in diese Richtung wurden in der Schweiz bereits 2010 erkannt. Verschiedene Massnahmen haben seither die Widerstandskraft des Bankensektors gestärkt sowie bei der Hypothekarkreditvergabe für selbstgenutztes Wohneigentum eine dämpfende Wirkung entfaltet. Zum einen wurde 2012 und 2014 die Selbstregulierung der Banken revidiert.⁷⁷ So müssen Hypothekarnehmer seither mindestens 10 Prozent des Belehnungswertes in Form von Eigenmitteln bereitstellen, die nicht aus Pensionskassenguthaben bezogen werden. Da die Anrechnung von Pensionskassengeldern als Eigenmittel beim Erwerb einer Wohnrenditeliegenschaft bei Wohnrenditeliegenschaften nie zulässig war und weniger Finanzierungen mit einem Belehnungsgrad von über 90 Prozent existierten, konnte diese Mindestanforderung jedoch nur beim selbstgenutzten Wohneigentum eine dämpfende Wirkung entfalten. Zudem müssen Hypothekarkredite für Wohnliegenschaften seither innert 15 Jahren auf zwei Drittel der Belehnung amortisiert werden.⁷⁸ Zum anderen wurde per 1. Januar 2013 für Kredite für Wohnliegenschaften das Risikogewicht für Kredittranchen mit Belehnungswerten über 80 Prozent von 75 Prozent auf 100 Prozent erhöht.⁷⁹ Letztlich wurde 2013 auch der sektorielle AZP mit 1 Prozent aktiviert⁸⁰ und 2014 auf 2 Prozent erhöht.⁸¹

Trotz der seit 2012 implementierten Massnahmen ist in den letzten Jahren das Preiskorrekturrisiko im Segment der Wohnrenditeliegenschaften (Wohnliegenschaften, die nicht durch den Kreditnehmer selbst genutzt werden) stark gestiegen. Gleichzeitig haben die Tragbarkeitsrisiken in diesem Segment besonders stark zugenommen. Für das Kreditgeschäft und somit für die Kreditrisiken der Banken ist das Segment Wohnrenditeliegenschaften von grosser Bedeutung. Knapp 30 Prozent der Hypotheken (Bestand und Neugeschäft) dient der Finanzierung solcher Liegenschaften. Per Ende 2018 entspricht dies einem Volumen von rund CHF 300 Mrd. Gemessen am Wert ist rund die Hälfte der Wohnrenditeliegenschaften teilweise fremdfinanziert. Damit spielen Banken bei der Finanzierung von Wohnrenditeliegenschaften eine wesentliche Rolle. Banken sind daher gegenüber Preiskorrekturen in diesem Segment aber auch gegenüber Zinserhöhungen stark exponiert.

Preiskorrekturrisiko im Segment der Wohnrenditeliegenschaften

Seit 2013 ist bei den Wohnrenditeliegenschaften ein starkes Preiswachstum festzustellen (vgl. Abbildung 4). Die Preise haben sich seit 2017 auf hohem Niveau stabilisiert. Die Preisentwicklung war dabei deutlich stärker als sie durch Fundamentalfaktoren wie Haushaltseinkommen oder Mieten gerechtfertigt gewesen wäre. Dies spiegelt sich auch in den über die letzten Jahre stark gesunkenen Brutto-Anfangsrenditen wider. Obwohl sich diese nun auf einem historisch sehr tiefen Niveau befinden, sind sie im Vergleich zu alternativen Anlagen immer noch hoch. Entsprechend bleiben auch die Anreize, weiter in dieses Segment zu investieren, hoch. Gleichzeitig mehren sich in gewissen Regionen die Anzeichen für Überkapazitäten.