Erläuternder Bericht

Änderung der Eigenmittelverordnung (Besonders liquide und gut kapitalisierte Institute,

Hypotheken für Wohnrenditeliegenschaften, TBTF – Parent-Banken)

Abbildung 7: Angebotsmieten vs. Kerninflation

Angebotsmieten Wüest Partner, Index 1985 = 100

Quelle: Datastream.

Trotz tieferer Renditen aufgrund von steigenden Preisen ist die Nachfrage nach Renditeliegenschaften weiterhin ungebrochen. Investoren haben sich nach Einführung der Negativzinsen angesichts mangelnder Alternativen noch stärker dem Immobilienmarkt zugewendet, obwohl seit Anfang 2016 die Mieten sinken und ein Überangebot besteht. Der hohe Spread zu alternativen Anlagen bleibt aber nur erhalten, solange die Zinsen tief bleiben. Bei einem allfälligen Zinsanstieg würde sich der Renditespread deutlich verringern, die Attraktivität der Renditeliegenschaften würde sinken, und eine substanzielle Preiskorrektur wäre wahrscheinlich. Da rund ein Drittel der Hypotheken in den Beständen der Banken auf Wohnrenditeliegenschaften entfallen, hat das Preiskorrekturrisiko im Segment der Wohnrenditeliegenschaften die Risiken auf den Bankbilanzen erhöht. Eine solche Preiskorrektur würde dazu führen, dass der Belehnungsgrad der Wohnrenditeliegenschaften aufgrund des sinkenden Immobilienwerts steigen würde und die Banken von den Kreditnehmern gegebenenfalls Nachschusszahlungen verlangen könnten. Ist die Preiskorrektur genügend gross und kann der Kreditnehmer keine Nachschusszahlung leisten, wäre die Kreditsumme nicht mehr von der Sicherheit gedeckt.

Tragbarkeitsrisiken

Bei der Hypothekarkreditvergabe ist die Tragbarkeit ein zentraler Risikofaktor. Sie bestimmt im Wesentlichen die Ausfallwahrscheinlichkeit der Kreditnehmer im wichtigsten Geschäftsbereich der inlandorientierten Kreditbanken in der Schweiz. Im Rahmen ihrer Erhebung zu neuen Hypotheken erhebt die SNB seit 2011 auch Daten zur Tragbarkeit von Hypothekarkrediten. Die Daten stammen von den 26 grössten Banken im Schweizer Hypothekarmarkt und decken knapp 90 Prozent des von den Banken beherrschten Marktes ab. Sie zeigen, dass das Eingehen hoher Tragbarkeitsrisiken bei der Finanzierung von Wohnrenditeliegenschaften im Schweizer Bankensektor weit verbreitet ist. Bei mehr als 50 Prozent aller 2017 neu vergebenen Hypotheken zur Finanzierung von Wohnrenditeliegenschaften würden bei einem kalkulatorischen Zins von 5 Prozent sowie Unterhalts- und Amortisationskosten von je 1 Prozent die kalkulatorischen Kosten die Nettomieteinnahmen dieser Objekte übersteigen (vgl. Abbildung 8). Bei fast allen Banken liegt dieser Anteil über 40 Prozent, bei einzelnen Instituten zum Teil deutlich höher (vgl. Abbildung 9). Somit hat die Widerstandskraft der Kreditnehmer gegenüber allfälligen Schocks wie Zinserhöhungen deutlich abgenommen.