Erläuternder Bericht
Vernehmlassung 2021/91: OR (Mietrecht): Umsetzung von vier parlamentarischen Initiativen zum Mietrecht · 43 Seiten
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Die meisten kantonalen Regelungen nehmen im Wortlaut ausdrücklich auf das Formular Bezug. Da entsprechend der Vorlage die Schriftform für die Mitteilung von Mietzinserhöhungen bei vereinbarter Staffelung genügen wird, ergibt sich ein Bedarf nach einer Anpassung der betroffenen kantonalen Bestimmungen. Die konkrete Umsetzung ist noch abhängig davon, ob in Zukunft ausschliesslich die schriftliche Form massgebend ist oder daneben noch die Kopie der Mietzinsvereinbarung als Alternative weiterhin zugelassen wird.
3 Erläuterungen zu einzelnen Artikeln der Vorlagen
3.1 Erläuterung zu den einzelnen Artikeln der Vorlage 1 (Untermiete)
3.1.1 Artikel 262 OR Untermiete
Artikel 262 OR ist am 1. Juli 1990 in Kraft getreten. Die Regelung sollte dem Verbot der Untermiete begegnen, das in den meisten standardisierten Mietverträgen über Wohnungen enthalten war.61 Mit der Vorlage wird die Regelung der Untermiete erstmals angepasst und ergänzt.
Die Untermiete nach dem geltenden Recht ist für Sachverhalte gedacht, in denen die Mieterin oder der Mieter das Mietobjekt vorübergehend nicht benutzen kann, beispielsweise wegen eines beruflich bedingten, zeitlich begrenzten Auslandaufenthalts und während der Abwesenheit einer Drittperson überlässt, namentlich aus finanziellen Gründen. Weiter identifiziert das Bundesgericht einen Anwendungsfall der Untermiete, wenn eine Wohnung nach einem Wegzug oder dem Tod von Familienangehörigen zu gross geworden ist und deshalb zum Teil einem Dritten überlassen wird.62
Der geltende Artikel 262 Absatz 1 OR sieht vor, dass der Mieter die Sache mit der Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten kann. Formvorschriften für die Zustimmung bestehen nicht.63 Die Vorlage ändert Artikel 262 Absatz 1 OR insofern, als künftig der Mieter die Sache mit der schriftlichen Zustimmung des Vermieters ganz oder teilweise untervermieten kann. Der Zweck, die Vermieterinnen und Vermieter vor Missbräuchen zu schützen, wird durch die neue Formvorschrift realisiert. Die Schriftform bedeutet für die Vermieterschaft einen gewissen Mehraufwand im Vergleich zum geltenden Recht, erleichtert aber beiden Parteien im Streitfall die Beweisführung.
61 Vgl. auch Botschaft zur Volksinitiative «für Mieterschutz», zur Revision des Miet- und Pachtrechts im Obligationenrecht und zum Bundesgesetz über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen (Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts) vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1389, hier 1443.
62 BGE 138 III 59 E. 2.2.1.
63 Die Regulierung in der Beherbergungswirtschaft, S. 39 mit Hinweisen auf ZK-HIGI, Art.
262 OR N. 30; BSK OR I-WEBER, Art. 262 OR N. 3; JUD DOMINIQUE / STEIGER ISABELLE, Airbnb in der Schweiz: Was sagt das Mietrecht?, in: Jusletter 30. Juni 2014, Rz 20.