Rapport explicatif

(al. 3). Cette règle est, dans une certaine mesure, comparable aux exigences fixées pour la formule destinée à communiquer les congés et les hausses de loyer. L’avantprojet introduit des critères uniformes et clairs permettant au bailleur de prendre une décision en connaissance de cause. Ces exigences sont également utiles à la rédaction du contrat avec le sous-locataire.

L’actuel art. 262, al. 2, CO énumère trois motifs qui permettent au bailleur de refuser son consentement à la sous-location. L’utilisation de l’expression « ne […] que » indique que la liste est exhaustive. L’avant-projet contient une modification à cet égard. Selon la phrase introductive du nouvel art. 262, al. 4, CO, le bailleur peut notamment refuser son consentement si les conditions d’un motif de refus sont réunies, ce qui permettra de tenir compte, dans l’application du droit, des développements difficiles à anticiper aujourd’hui. Selon la volonté de la commission, il n’y a ainsi pas de retour au droit antérieur au 1^erjuillet 1990, dans lequel le consentement à la sous-location était laissé à l’entière appréciation du bailleur.

En vertu de l’art. 262, al. 4, let. a, le consentement peut être notamment refusé si le locataire s’oppose à la communication des informations exigées aux al. 2 et 3. Contrairement au droit actuel, les conditions de la sous-location sont mentionnées dans la loi à titre d’exemple. Elles sont non seulement un gage de clarté tant pour le locataire que pour le bailleur, mais elles offrent aussi une certaine sécurité juridique s’agissant de l’application de ce motif de refus. Selon la let. b, un refus est également admissible si les conditions de la sous-location, comparées à celles du contrat de bail principal, sont abusives. Le libellé de la nouvelle disposition est conforme à l’actuel art. 262, al. 2, let. b, CO. Dans l’application de l’alinéa, il convient de faire cas de la systématique interne de la nouvelle disposition. La sous-location peut présenter pour le bailleur des inconvénients majeurs, que le droit actuel permet déjà au bailleur d’invoquer pour refuser son consentement. Les termes de la disposition actuelle et ceux de la nouvelle disposition coïncident également sur ce point. Contrairement à l’art. 262, al. 2, CO en vigueur, le projet prévoit un motif de refus supplémentaire, qui peut être invoqué lorsque la durée prévue de la sous-location dépasse deux ans. Selon la jurisprudence, le locataire a le droit de sous-louer, sauf convention contraire, s’il a l’intention de réutiliser lui-même la chose louée dans un avenir prévisible⁶⁴. Le nouveau motif de refus précise cette notion en posant une limite temporelle, qui n’entre en ligne de compte que si le locataire et le souslocataire sont convenus dès le départ d’une durée contractuelle de plus de deux ans, ce qui n’est pas le cas, par exemple, lorsqu’un bail de durée indéterminée ne fixe pas de durée minimale.

La minorité I souhaite inscrire à l’al. 4 une liste de motifs de refus qui ne serve pas d’exemple, mais qui soit exhaustive. Elle juge essentiel que la loi énumère intégralement ces motifs. Elle estime en outre que la durée de deux ans mentionnée à la let. d est trop stricte et propose donc une formulation qui tient compte de l’idée que la sous-location n’est abusive que si un retour du locataire principal semble exclu. Il est aussi primordial, à ses yeux, que ce motif de refus soit limité exclusivement aux locaux d’habitation et ne s’applique pas aux locaux commerciaux.