Erläuternder Bericht

dernis der vorgängigen schriftlichen Mahnung gibt den betroffenen Mieterinnen und Mietern die Möglichkeit, den rechtmässigen Zustand wiederherzustellen.

Eine Minderheit III ist der Ansicht, dass es nicht gerechtfertigt ist, für das Missachten einer Formvorschrift eine derart starke Sanktion wie die ausserordentliche Kündigung vorzusehen. Für sie muss Absatz 6 deshalb so formuliert sein, dass die Sanktion an die Verletzung der materiellen Bedingungen der Zulässigkeit der Untermiete anknüpft.

3.1.2 Untermiete in anderen Regelungen des Mietrechts

Die Artikel 268 bis 268b OR regeln das Retentionsrecht des Vermieters. Es umfasst die vom Untermieter eingebrachten Gegenstände insoweit, als dieser seinen Mietzins nicht bezahlt hat (Art. 268 Abs. 2 OR). Gemäss Artikel 268 Absatz 1 OR steht das Retentionsrecht dem Vermieter von Geschäftsräumen für einen verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins zu. Die Umsetzung der Vorlage ändert am Bestand und an der Ausübung des Retentionsrechts des Vermieters für Geschäftsräume nichts. Bei der Miete von Wohnräumen besteht kein Retentionsrecht der Vermieterin oder des Vermieters.

Mit Artikel 273b OR nimmt eine weitere Bestimmung des OR auf die Untermiete Bezug. Entsprechend dem ersten Absatz gilt der dritte Abschnitt zum Kündigungsschutz bei der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen (Art. 271 ff. OR) auch für die Untermiete, solange das Hauptmietverhältnis nicht aufgelöst ist. Das Untermietverhältnis kann nur für die Dauer des Hauptmietverhältnisses erstreckt werden. Gestützt auf Artikel 273b Absatz 2 OR wird dem Untermieter ohne Rücksicht auf das Hauptmietverhältnis Kündigungsschutz gewährt, wenn die Untermiete hauptsächlich die Umgehung der Vorschriften über den Kündigungsschutz bezweckt. Wenn das Hauptmietverhältnis in einem solchen Fall gekündigt wird, tritt der Vermieter anstelle des Mieters in den Vertrag mit dem Untermieter ein. Die Vorlage zur Untermiete in Artikel 262 OR enthält Sachverhalte, welche die Vermieterin oder den Vermieter zur Kündigung des Hauptmietverhältnisses berechtigen. Wenn die Mieterin oder der Mieter einen der gesetzlich erwähnten Tatbestände verwirklicht und das Hauptmietverhältnis aufgelöst wird, kann sich die Untermieterin oder der Untermieter nicht mehr auf den Kündigungsschutz in den Artikeln 271 ff. OR berufen. Anders wäre die Lage, wenn mit der Untermiete die Umgehung der Vorschriften über den Kündigungsschutz bezweckt wird. Bei einem Umgehungsgeschäft ist nach der Auffassung des Bundesgerichts vorauszusetzen, dass mit der Kündigung des Hauptmietverhältnisses durch die Vermieterschaft in erster Linie die Ausschaltung der Kündigungsschutzrechte des Untermieters beabsichtigt wird.⁶⁵ Wenn die Untermieterin oder der Untermieter die Sache vor Ablauf der vertraglich vereinbarten