Rapporto esplicativo

b). Il conduttore deve informare il locatore sulle modifiche di queste indicazioni intervenute nel corso della durata della sublocazione (cpv. 3). Questa disposizione è, in un certo senso, paragonabile alle condizioni fissate per il modulo di notifica di disdette e aumenti di pigioni. Il progetto preliminare introduce condizioni uniformi e chiare che consentono al locatore di prendere una decisione con cognizione di causa. Queste condizioni sono pure utili per la stesura del contratto con il sublocatore.

L’attuale articolo 262 capoverso 2 CO elenca tre motivi che consentono al locatore di rifiutare il consenso alla sublocazione. L’utilizzazione della parola «soltanto» indica che l’elenco è esaustivo. Il progetto preliminare prevede a tal proposito una modifica. Secondo la frase introduttiva del nuovo articolo 262 capoverso 4 CO, il locatore può negare il consenso «in particolare» se le condizioni per il rifiuto sono adempiute. In tal modo nell’applicazione della legge vi sarà margine per tenere conto di sviluppi che al momento non sono prevedibili. Negli intenti della Commissione non si torna dunque al diritto vigente prima del 1° luglio 1990, secondo il quale il consenso alla sublocazione era totalmente a discrezione del locatore.

Secondo l’articolo 262 capoverso 4 lettera a il consenso può essere negato in particolare se il conduttore rifiuta di comunicare le indicazioni di cui ai capoversi 2 e 3. Contrariamente al diritto vigente le condizioni per la sublocazione sono sancite in modo esemplare nella legge. Esse migliorano la chiarezza per i conduttori e i locatori e garantiscono anche la certezza del diritto per quanto riguarda l’applicazione dei motivi di rifiuto. Secondo la lettera b un rifiuto è pure possibile se le condizioni della sublocazione, comparate con quelle del contratto principale di locazione, sono abusive. Il tenore della nuova disposizione corrisponde a quello dell’articolo 262 capoverso 2 lettera b CO. Nell’applicazione del capoverso occorre prestare attenzione alla sistematica interna della nuova disposizione. La sublocazione può causare al locatore un pregiudizio essenziale. Già secondo il diritto vigente, se subisce un tale pregiudizio, il locatore può rifiutare il consenso. Anche su questo punto il tenore della disposizione vigente e quello della nuova disposizione coincidono. Contrariamente all’articolo 262 capoverso 2 CO in vigore, il progetto preliminare prevede un ulteriore motivo di rifiuto, ovvero quando la durata della sublocazione prevista supera due anni. Secondo la giurisprudenza, sempre che non sia stato convenuto altrimenti, il conduttore ha il diritto di sublocare l’oggetto locato se intende utilizzarlo nuovamente in un futuro prevedibile⁶⁴. Il nuovo motivo per rifiutare il consenso precisa questa nozione ponendo un limite temporale che entra in linea di conto soltanto se fin dall’inizio il conduttore e il sublocatore hanno concordato una durata della sublocazione di più di due anni, ciò che non è il caso ad esempio quando una locazione di durata indeterminata non prevede una durata minima.

Una minoranza I vorrebbe che il capoverso 4, al posto di un elenco esemplare, riportasse un elenco esaustivo dei motivi di rifiuto, perché ritiene essenziale che la legge menzioni esplicitamente questi motivi. Ritiene inoltre che il termine di due anni di cui alla lettera d sia troppo rigido e propone pertanto una formulazione secondo la quale la sublocazione è abusiva soltanto se è evidente che il conduttore