Erläuternder Bericht

der Vermieterschaft wesentliche Nachteile entstehen. Diese berechtigten die Vermieterin oder den Vermieter bereits nach geltendem Recht zur Verweigerung der Zustimmung. Auch in diesem Punkt stimmen die Wortlaute der geltenden und der neuen Bestimmung überein. Im Gegensatz zum Artikel 262 Absatz 2 OR, wie er derzeit anwendbar ist, sieht die Vorlage einen zusätzlichen Verweigerungsgrund vor. Dieser kann geltend gemacht werden, wenn eine Untermietdauer von mehr als zwei Jahren vorgesehen ist. Nach der Rechtsprechung ist die Mieterin oder der Mieter zur Untermiete unter Vorbehalt einer abweichenden Vereinbarung dann berechtigt, wenn sie oder er die Absicht hat, das Mietobjekt in absehbarer Zeit selber wieder zu nutzen.⁶⁴ Der neue Verweigerungsgrund nennt nun eine zeitliche Grenze. Diese kommt nur zur Anwendung, wenn von Anfang an eine Untermietdauer von mehr als zwei Jahren vereinbart ist, was beispielsweise bei einem unbefristeten Mietverhältnis ohne Mindestvertragsdauer nicht der Fall ist.

Eine Minderheit I möchte in Absatz 4 keine exemplarische, sondern eine abschliessende Aufzählung der Verweigerungsgründe verankern. Für sie ist es essentiell, dass das Gesetz diese Gründe abschliessend nennt. Sie ist überdies der Ansicht, dass die in Buchstabe d genannte zeitliche Grenze von zwei Jahren zu starr ist und schlägt deshalb eine Formulierung vor, die dem Grundgedanken Rechnung trägt, dass die Untermiete lediglich dann missbräuchlich ist, wenn eine Rückkehr des Hauptmieters ausgeschlossen scheint. Für sie ist es zudem entscheidend, dass sich dieser Verweigerungsgrund ausschliesslich auf Wohnräume beschränkt und keine Anwendung auf Geschäftsliegenschaften findet.

Eine Minderheit II bemängelt die Inkohärenz der neuen Bestimmung. Für sie ist es klar, dass die parlamentarische Initiative einen Paradigmenwechsel vollziehen möchte und die Untermiete generell von der Zustimmung der Vermieterschaft abhängig machen möchte. Entsprechend besteht für sie kein Raum für eine gesetzliche Aufzählung von exemplarischen Gründen, aus denen die Vermieterschaft eine Zustimmung verweigern darf. Sie beantragt deshalb die Streichung von Absatz 4.

Artikel 262 Absatz 3 OR sieht vor, dass der Mieter dem Vermieter dafür haftet, dass der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Der Vermieter kann den Untermieter unmittelbar dazu anhalten. Diese Regelung wird beibehalten und wird künftig Gegenstand des fünften Absatzes von Artikel 262 OR sein.

Artikel 262 Absatz 6 OR ergänzt nicht nur die geltende Bestimmung zur Untermiete, sondern auch die ausserordentlichen mietrechtlichen Kündigungsgründe. Wenn die Untermiete ohne die schriftliche Zustimmung des Vermieters erfolgt, der Mieter falsche Angaben gemacht oder den Vermieter nicht über Änderungen informiert (vgl. entsprechende Pflicht in Abs. 3), so kann der Vermieter nach erfolgloser schriftlicher Mahnung mit einer Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen kündigen. Mit der Verwirklichung der gesetzlich erwähnten Tatbestände werden die Pflichten verletzt und das Vertrauensverhältnis gestört. Es entspricht einem gesetzgeberischen Wertentscheid, dass in solchen Fällen den Vermieterinnen und Vermietern ein ausserordentlicher Kündigungsgrund zur Verfügung stehen soll. Das Erfor-