Erläuternder Bericht

Sowohl der geltende als auch der angepasste Artikel 262 Absatz 1 OR äussern sich nicht zum Zeitpunkt, in dem die Zustimmung einzuholen ist. Der sechste Absatz der vorgeschlagenen Regelung sieht aber in der Untermiete ohne schriftliche Zustimmung der Vermieterschaft einen Grund für die Kündigung des Mietverhältnisses (nach erfolgter Mahnung) mit einer Frist von mindestens 30 Tagen. Eine Mietpartei, welche nicht rechtzeitig die schriftliche Zustimmung der Vermieterschaft einholt, riskiert eine Auflösung des Mietverhältnisses durch eine einseitige Erklärung der Vermieterschaft.

Neu im Vergleich zum geltenden Recht ist die Anforderung, dass die Mieterin oder der Mieter bei der Vermieterin oder dem Vermieter schriftlich ein Untermietbegehren stellen muss, sofern die Parteien nicht schriftlich etwas Anderes vereinbart haben. Der neue Artikel 262 Absatz 2 OR regelt die Inhalte, welche das Begehren aufweisen muss. Es handelt sich hierbei um die Namen der Untermieter (Bst. a) und die Vertragsbedingungen, insbesondere das Untermietobjekt, den Gebrauchszweck, den Untermietzins, die Vertragsdauer (Bst. b). Die Mieterin oder der Mieter haben die Vermieterin oder den Vermieter über Änderungen dieser Angaben während des laufenden Untermietverhältnisses zu informieren (Abs. 3). Im Ergebnis handelt es sich um eine Vorschrift, welche in einem gewissen Umfang mit den Anforderungen an das Formular für die Mitteilung von Kündigungen und von Mietzinserhöhungen verglichen werden kann. Mit der Vorlage werden einheitliche und klare Kriterien geschaffen, welche der Vermieterschaft als Grundlage für den Entscheid dienen. Die betreffenden Vorgaben sind für die Gestaltung der Verträge mit den Untermieterinnen und Untermietern hilfreich.

Der geltende Artikel 262 Absatz 2 OR enthält drei Gründe, welche die Vermieterschaft zur Verweigerung der Zustimmung zur Untermiete berechtigen. Aus der Verwendung des Wortes «nur» geht hervor, dass es sich um eine abschliessende Aufzählung handelt. Der Vorentwurf enthält in dieser Hinsicht eine Änderung. Gemäss dem einleitenden Satz des neuen Artikel 262 Absatz 4 OR kann der Vermieter die Zustimmung «insbesondere» verweigern, wenn die Voraussetzungen eines Verweigerungsgrundes erfüllt sind. Die Rechtsanwender erhalten damit Raum, künftigen derzeit noch nicht absehbaren Entwicklungen Rechnung zu tragen. Nach dem Willen der Kommission findet also keine Rückkehr zum Recht vor dem 1. Juli 1990 statt, wo die Zustimmung zur Untermiete gänzlich im Ermessen des Vermieters lag.

Die Zustimmung kann gemäss Artikel 262 Absatz 4 Buchstabe a insbesondere dann verweigert werden, wenn der Mieter sich weigert, die Angaben gemäss den Absätzen 2 und 3 bekannt zu geben. Im Unterschied zum geltenden Recht werden die Bedingungen der Untermiete im Gesetz exemplarisch erwähnt. Damit wird Klarheit für die Mietenden und Vermietenden geschaffen. Zudem wird in Bezug auf die Anwendung dieses Verweigerungsgrundes Rechtssicherheit hervorgebracht. Entsprechend Buchstabe b ist eine Verweigerung auch zulässig, wenn die Bedingungen der Untermiete im Vergleich zu denjenigen des Hauptmietvertrages missbräuchlich sind. Vom Wortlaut her stimmt die neue Regelung mit dem geltenden Artikel 262 Absatz 2 Buchstabe b OR überein. Bei der Anwendung des Absatzes ist der inneren Systematik der neuen Vorschrift Rechnung zu tragen. Aus der Untermiete können