Erläuternder Bericht

Änderung des Zweitwohnungsgesetzes BBl …

neue erweiterte Erstwohnungen entstehen würden, stiegen auch in diesem Fall die Miet-, respektive Kaufpreise, unter gleichzeitiger Ausdehnung des Angebots an zeitgemässem Wohnraum.

4.5 Auswirkungen auf die Umwelt

Der Abbruch und Wiederaufbau altrechtlicher Wohnungen findet auf den bereits überbauten Parzellen statt. Dabei ist infolge der Erweiterungen mit einer Reduktion der Freiflächen zu rechnen. Zudem verändern die Neubauten das bestehende Ortsbild. Durch eine sorgfältige Planung eines Neubaus, der auf die bestehende Baustruktur Rücksicht nimmt, besteht jedoch auch die Chance, dass das Ortsbild aufgewertet wird und die neusten Baustandards effizient erfüllt werden können. Durch die neu geschaffene Möglichkeit, die Erweiterung um 30 Prozent der Hauptnutzfläche mit der Schaffung zusätzlicher Wohnungen zu kombinieren, ergeben sich zudem neue Möglichkeiten der Finanzierung energetischer Sanierungen. Der Abbruch und Wiederaufbau stellt allerdings aus energetischen Gründen und aus Gründen des Klimaschutzes im Vergleich zu Renovation und Umbau meist nicht die umweltfreundlichste Option dar: Ein Neubau schliesst in Bezug auf den Energiebedarf und den CO2-Ausstoss bedeutend schlechter ab als eine energietechnische Sanierung.

5 Rechtliche Aspekte

5.1 Verfassungsmässigkeit

Artikel 75b Absatz 1 BV beschränkt den Anteil der Zweitwohnungen am Gesamtbestand der Wohneinheiten und der für Wohnzwecke genutzten Bruttogeschossfläche einer Gemeinde auf höchstens 20 Prozent. In Gemeinden mit Anteilen von über 20 Prozent Zweitwohnungen dürfen deshalb grundsätzlich nicht nur keine neuen Zweitwohnungen mehr gebaut, sondern auch keine zusätzlichen Flächen für eine Zweitwohnungsnutzung erstellt werden. Für altrechtliche Wohnungen bedeutet dies, dass sie aufgrund der verfassungsrechtlichen Vorgaben weder in mehrere Wohnungen unterteilt noch flächenmässig erweitert werden dürfen. Dies gilt jedenfalls insoweit, als solche Wohnungen als Zweitwohnungen genutzt sind. Jede Entwicklung, die zu zusätzlichen Zweitwohnungen oder zu einer Vergrösserung der von Zweitwohnungen belegten Flächen führt, läuft letztlich dem Ziel des Verfassungsartikels entgegen, solche Nutzungen zu begrenzen.

Trotz dieser Ausgangslage sieht das geltende Zweiwohnungsgesetz vor, dass zusätzliche Wohnungen nur im Rahmen der vorbestandenen Hauptnutzfläche geschaffen werden dürfen (Art. 11 Abs. 2). Erweiterungen um maximal 30 Prozent der Hauptnutzfläche sind demgegenüber nur zulässig, wenn dabei keine zusätzlichen Wohnungen geschaffen werden (Abs. 3). Mit der heute geltenden gesetzlichen Regelung wird also immer nur eine der beiden verfassungsmässigen Vorgaben tangiert (Anzahl Wohnungen oder Zweitwohnungsfläche), nie aber beide gleichzeitig.