Rapport explicatif

aucune disposition (cf. ci-dessus le chiffre 1.2.5). Les art. 712a et 712b CC ne permettent pas, à eux seuls, la constitution d’une propriété par étages avant la construction du bâtiment. Selon leur lettre, le droit exclusif d’usage et d’aménagement intérieur du copropriétaire suppose l’existence d’un local physique disposant d’un accès propre. Toutefois, dans le cas particulier de la propriété par étages constituée avant la construction du bâtiment, les copropriétaires ne disposent d’aucun support matériel sur lequel ils peuvent exercer leurs droits exclusifs, conformément aux art. 712a et 712b CC²⁵. S’agissant de la systématique légale et du plan de répartition, l’art. 712e^bisAP-CC énonce les règles générales alors que les art. 712e^terss AP-CC prévoient des règles spéciales (lex specialis).

L’al. 1 ne fixe aucune durée limite pour la « phase transitoire » de la propriété par étages avant la construction du bâtiment. Il est envisageable que le bâtiment, qui est l’objet de la propriété par étages, ne soit pas encore achevé plusieurs années après la constitution de celle-ci²⁶. La mention contribue à maintenir le contenu du registre foncier conforme à la réalité et à éviter des abus en informant les tiers qui consultent le registre foncier. L’inscription de la mention est effectuée d’office par l’office du registre foncier²⁷. Par ailleurs, l’exigence quant à une autorisation de construire entrée en force vise une protection accrue des acquéreurs d’une part d’étage.

L’al. 2 porte sur le constat de l’achèvement du bâtiment. La propriété par étages étant constituée avant la construction du bâtiment, il est essentiel que le bâtiment, qui en constitue l’objet, soit effectivement construit. L’achèvement du bâtiment doit être compris comme le moment à partir duquel chaque partie qui est l’objet du droit exclusif forme un tout indépendant, dispose d’un accès propre (art. 712b, al. 1, CC), et est suffisamment aménagée pour pouvoir être utilisée d’une manière conforme à sa destination²⁸. Il doit être examiné au vu du cas concret. Ainsi, le bâtiment peut être considéré comme achevé bien que les travaux de construction du balcon ne soient pas terminés ou que les finitions de la cuisine soient encore en cours. L’achèvement du bâtiment ne signifie pas nécessairement que la réalisation de ce dernier est conforme au plan de répartition initial. Il est en effet fréquent que des modifications de la délimitation des différentes parties du bâtiment qui sont l’objet du droit exclusif ou des parties communes aient lieu lors de la construction. Dans ce cas, les copropriétaires doivent établir un plan de répartition rectifié. Cette exigence est à l’image du plan de répartition initial, qui doit être établi par tous les copropriétaires. Chaque copropriétaire doit pouvoir participer à la constatation de la conformité du bâtiment une fois construit avec la loi et les plans²⁹. Finalement, le cas échéant, l’acte constitutif rectifié dans la forme prescrite par la loi devrait également être produit³⁰.