Rapporto esplicativo

Art. 712e^ter

Gli articoli 712e^tere seguenti AP-CC disciplinano la costituzione della proprietà per piani prima della costruzione dell’edificio, in merito alla quale il CC vigente non contiene alcuna disposizione (cfr. n. 1.2.5). Gli articoli 712a e 712b CC da soli non consentono la costituzione della proprietà per piani prima della costruzione dell’edificio. Prevedono che il diritto esclusivo di godimento e di sistemazione interna del comproprietario presuppone l’esistenza di un locale fisico avente un proprio accesso. Tuttavia, nel caso particolare della proprietà per piani costituita prima della costruzione dell’edificio, i comproprietari non dispongono di alcun supporto materiale sul quale possano esercitare i loro diritti esclusivi conformemente agli articoli 712a e 712b CC²⁵. Per quanto riguarda la sistematica legale e il piano di ripartizione, l’articolo 712e^bisAP-CC enuncia i principi generali mentre gli articoli 712e^tere seguenti AP-CC prevedono regole speciali (lex specialis).

Il capoverso 1 non stabilisce alcuna durata limite per la «fase transitoria» della proprietà per piani prima della costruzione dell’edificio. È possibile che l’edificio oggetto della proprietà per piani non sia ancora ultimato diversi anni dopo la costituzione di quest’ultima²⁶. La menzione contribuisce a garantire che il contenuto del registro fondiario rimanga conforme alla realtà e a evitare abusi nell’informazione dei terzi che consultano il registro fondiario. L’iscrizione della menzione è effettuata d’ufficio dall’ufficio del registro fondiario²⁷. D’altronde, il requisito della licenza di costruzione passata in giudicato mira a tutelare maggiormente i compratori di una proprietà per piani.

Il capoverso 2 concerne la constatazione del compimento dell’edificio. Poiché la proprietà per piani è costituita prima della costruzione, è essenziale che l’edificio, che ne costituisce l’oggetto, sia effettivamente costruito. Il compimento dell’edificio va compreso come il momento a partire dal quale ogni parte assoggettata al diritto esclusivo costituisce un’unità autonoma con un proprio accesso (art. 712b cpv. 1 CC) ed è sufficientemente attrezzata per poter essere utilizzata conformemente alla sua destinazione d’uso²⁸. Tale momento va stabilito nel caso concreto. L’edificio può quindi essere considerato compiuto sebbene i lavori di costruzione del balcone non siano ancora ultimati o che le rifiniture della cucina siano ancora in corso. Il compimento dell’edificio non implica necessariamente che la sua realizzazione sia conforme al piano di ripartizione iniziale. È infatti frequente che la delimitazione delle diverse parti dell’edificio che sono oggetto del diritto esclusivo o delle parti comuni venga modificata durante la costruzione. In questo caso i comproprietari devono allestire un piano di ripartizione rettificato. Questo requisito corrisponde al disciplinamento del piano di ripartizione iniziale, che deve essere allestito da tutti i comproprietari. Ogni comproprietario deve poter partecipare alla constatazione della