Erläuternder Bericht

Ermittlung der zuständigen kantonalen Behörde teils komplex sein kann (Art. 15 Abs. 2 BewG), könnten Erleichterungen vorgesehen werden (beispielsweise, dass stets die Behörde am Sitz der Gesellschaft zuständig wäre und bei Sitz im Ausland die Behörde am Ort, wo sich das wertmässig wertvollste Grundstück im Besitz der Gesellschaft befindet). Analog zu Artikel 122 FinfraG könnten Meldepflichten bezüglich des Erwerbs durch Personen im Ausland vorgesehen werden, falls Grund zur Annahme bestünde, dass eine Aktionärin oder ein Aktionär ihrer oder seiner Meldepflicht nicht nachgekommen ist. Die Anknüpfung an dieses bereits bestehende Kontroll-instrument wäre pragmatisch und würde sich ebenfalls eignen, um unrechtmässige Erwerbe durch Personen im Ausland zu entdecken. Der Nachteil dieser Lösung und der Grund, weshalb diese Alternative einstweilen verworfen wurde, ist, dass damit «nur» Erwerbe von 3% der Stimmrechte oder mehr überprüft werden könnten. Neu ist aber vorgesehen, dass der Erwerb eines jeden Anteils an einer börsenkotierten Immobiliengesellschaft bewilligungspflichtig ist. Mit dieser Lösung liesse sich ein vollständiger Erwerbsverzicht durch Personen im Ausland nicht kontrollieren. Ausserdem würden unrechtmässige Erwerbe erst bekannt, wenn sie schon vollzogen worden wären, und es könnten sich bei einer Rückabwicklung der Transaktion komplexe Fragen stellen (vgl. bereits Ziff. 2.2.1.1.2).

2.2.1.1.4 Regelmässige Selbstkontrolle durch börsenkotierte Immobiliengesellschaf-

ten (analog auch für Immobilienfonds und Immobilien-SICAV) verbunden mit Rückabwicklung unzulässiger Erwerbe

Geprüft, jedoch verworfen, wurde die Einführung einer Pflicht der börsenkotierten Immobiliengesellschaften, Immobilienfonds und Immobilien-SICAV, regelmässig (etwa zweimal im Jahr) zu prüfen, ob Personen im Ausland Anteile erworben haben und falls ja, diese an die zuständige Bewilligungsbehörde zu verweisen, um überprüfen zu lassen, ob eine Bewilligungspflicht vorliegt. Gegen diesen Ansatz sprechen mehrere Gründe: erstens die Schwierigkeiten und der erhebliche Aufwand der börsenkotierten Unternehmen bei der Ermittlung der Aktionärinnen und Aktionäre. Das Aktienbuch bildet nur diejenigen ab, die sich eintragen lassen und die Meldepflicht nach Artikel 120 ff. FinfraG beginnt erst ab einer Schwelle von 3%. Ausserdem muss damit gerechnet werden, dass Investorinnen und Investoren, welche das BewG bewusst umgehen möchten, relativ einfach Wege finden würden, dieser halbjährlichen Kontrolle zu entgehen. Bei der Feststellung unrechtmässiger Erwerbe würde sich zweitens eine Rückübertragung als schwierig erweisen, insbesondere weil die Gesellschaft dafür sorgen müsste, ständig über genügend liquide Mittel für einen Rückkauf zu verfügen und sie höchstens 10% ihrer eigenen Aktien halten dürfte (vgl. Art. 659 Abs. 2 OR³⁵). Ausserdem dürften mit der Rückübertragung und einem Dividendeneinzug weitere Rechts-risiken einhergehen, wie u.a. Risiken der Marktmanipulation. Drittens dürfte eine solche Selbstkontrolle auch zu einer gewissen Unsicherheit bei den Anlegerinnen und Anlegern führen und könnte die Kursentwicklungen negativ beeinträchtigen.