Erläuternder Bericht

juristische Persönlichkeit muss für den Erwerb von Anteilen an einer juristischen Person gelten, welche Immobilien hält. Deshalb ist der altrechtliche Artikel 4 Absatz 1 Buchstabe d des Bundesgesetzes vom 16. Dezember 1983 über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, Stand vom 1. Januar 1985³⁶ (nachfolgend «BewG von 1985») wieder einzufügen. Dies führt dazu, dass die Unterscheidung zwischen Immobiliengesellschaften «lato sensu» und «stricto sensu» wieder relevant werden wird. Durch diese Unterscheidung wollte der Gesetzgeber ursprünglich Gesellschaften, welche Grundstücke erwerben, um ihren industriellen, gewerblichen oder kaufmännischen Zweck zu erreichen (Bst. d), einer anderen Regelung unterwerfen als Gesellschaften, deren hauptsächlicher Zweck im Erwerb von (Wohn-)Grundstücken besteht (Bst. e; vgl. BGE 115 Ib 102, E. 2). Der Anwendungsbereich von Buchstabe d bezieht sich auf Betriebsgesellschaften, deren Hauptzweck in einer kommerziellen Tätigkeit in Industrie, Gewerbe oder Handel liegt und die dafür eine Bertriebsstätte unterhalten, wobei der Erwerb von Grundstücken eben nur Nebenzweck ist. Für juristische Personen, bei welchen der Immobilienerwerb Hauptzweck bildet, gilt (bereits nach geltendem Recht) Artikel 4 Absatz 1 Buchstabe e BewG. Im Unterschied zur altrechtlichen Fassung im BewG von 1985, nach welcher Beteiligungen an vermögensfähigen Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit bewilligungspflichtig waren, sobald zu deren Aktiven auch nur ein einziges Grundstück gehörte, wird vorliegend vorgeschlagen, neu eine der Regel für juristische Personen entsprechende Angleichung vorzunehmen. So soll eine Beteiligung nach Buchstabe b künftig – analog zu Buchstabe d – nur noch dann bewilligungspflichtig sein, wenn die Aktiven der Gesellschaft nach ihrem Verkehrswert zu mehr als einem Drittel aus Grundstücken bestehen. Obschon bei Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit jeder Gesellschafter direkten Durchgriff auf das Gesellschaftsvermögen hat, rechtfertigt es sich analog zur Regelung bei den juristischen Personen, die ausländische Beteiligung an einer Personengesellschaft (nach schweizerischem Recht Kollektiv- und Kommanditgesellschaft) erst dann der Bewilligungspflicht zu unterstellen, wenn mehr als ein Drittel der Aktiven aus Grundstücken bestehen. Die Änderung in Buchstabe f erfolgt aufgrund der Wiederaufnahme von Buchstabe d. Ausserdem gibt es keinen Grund die Begründung und Ausübung eines Kaufs-, Vorkaufs- oder Rückkaufsrechts an einem Anteil an einer Immobilien-SICAV (Bst. c^bis) anders zu behandeln als an einem Anteil an einem Immobilienfonds (Bst. c).

Seit dem 1. April 2005 ist der Erwerb von Anteilen an einer juristischen Person, deren tatsächlicher Zweck der Erwerb von (bewilligungspflichtigen) Grundstücken ist – sprich Wohnungen – (sog. «Immobiliengesellschaft im engeren Sinne» oder «Wohnimmobiliengesellschaft»), durch Personen im Ausland von der Bewilligungspflicht des BewG befreit, sofern die Anteile an einer Börse in der Schweiz kotiert sind. Vorgeschlagen wird, diese Lockerung rückgängig zu machen, um dem Zweck des BewG wirksamer Nachachtung zu verschaffen und zu erreichen, dass Immobilien wieder vermehrt der in der Schweiz ansässigen Bevölkerung auch als Investitionsobjekte zur Verfügung stehen (vgl. oben Ziff. 1.2.1 und 2.1.2). Personen im Ausland werden Anteile an einer Immobiliengesellschaft nach Absatz 1 Buchstabe e – unabhängig davon, ob diese an einer Börse in der Schweiz kotiert sind oder nicht – künftig nur bei Vorliegen eines