Erläuternder Bericht

Bewilligungsgrundes (Art. 8 ff. BewG) oder gestützt auf eine Ausnahme von der Bewilligungspflicht erwerben dürfen. Es wird künftig also wiederum kein Unterschied zwischen Gesellschaften mit einem kleinen Kapital und den sogenannten Publikumsgesellschaften gemacht.

Mit den vorgeschlagenen Anpassungen in Absatz 1 Buchstabe c und c^bissollen die beim Erwerb von Anteilsscheinen von bestimmten Immobilienfonds und Aktien von Immobilien-SICAV bestehenden Privilegien abgeschafft werden. Nach geltendem Recht unterstehen Erwerbe solcher Beteiligungen durch Personen im Ausland nicht der Bewilligungspflicht, sofern besagte Anteilsscheine oder Aktien regelmässig auf dem Markt gehandelt werden. Neu soll aber der Erwerb aller Anteile an Immobilienfonds und Immobilien-SICAV grundsätzlich bewilligungspflichtig sein, unabhängig davon, ob und wie sie gehandelt werden. Personen im Ausland dürfen Anteilsscheine von Immobilienfonds oder Aktien einer Immobilien-SICAV nur noch erwerben, wenn dieser Erwerb von der nach Artikel 15 Absatz 2 BewG zuständigen kantonalen Bewilligungsbehörde gestützt auf einen Bewilligungsgrund (Art. 8 ff. BewG) bewilligt wird oder sich die erwerbende Person auf eine Ausnahme von der Bewilligungspflicht berufen kann (insbes. Art. 7 BewG). Da die Bewilligungsgründe sehr eingeschränkt sind, kommt die Unterstellung unter die Bewilligungspflicht einem Verbot nahe. In der französischen Version erfahren Buchstabe c und c^biszudem redaktionelle Anpassungen.

Der Klarheit halber ist in Absatz 1 Buchstabe h ausdrücklich festzuhalten, was gemäss heutiger Praxis bereits gilt, nämlich dass die Nutzung eines Grundstücks zu einem anderen Zweck als zu demjenigen, für den es erworben wurde, einem neuen Erwerb gleichkommt und somit ebenfalls der Bewilligungspflicht unterliegt. Für die Umnutzung gelten die gleichen Bewilligungs- und Verweigerungsgründe wie für die übrigen Erwerbstatbestände von Absatz 1. Zur Frage, ob eine Umnutzung bewilligungspflichtig ist oder nicht, müssen die Verhältnisse im Zeitpunkt der Umnutzung berücksichtigt sowie geprüft werden, unter welchem Titel das Grundstück ursprünglich erworben wurde. Eine bewilligungspflichtige Zweckänderung liegt beispielsweise vor, wenn die Erwerberin oder der Erwerber, welche nach wie vor eine Person im Ausland ist, ihre Hauptwohnung vermietet oder als Ferienwohnung umnutzt oder auf einem als Betriebsstätte erworbenen Grundstück Wohnungen erstellt. Keine Zweckänderung liegt vor, wenn die Erwerberin oder der Erwerber ein Grundstück als nicht dem BewG unterstellte Person (z.B. EU-/EFTA-Staatsangehörigen mit tatsächlichem Wohnsitz in der Schweiz) – und damit ohne Nutzungseinschränkung – erworben hat und dieses zunächst gewerblich und später einmal zu Wohnzwecken nutzt. Hier kann keine bewilligungspflichtige «Umnutzung» stattfinden, weil die Erwerberin oder der Erwerber im Nutzungszweck des Grundstücks immer frei war. Ob eine Umnutzung bewilligungspflichtig ist oder nicht und ob damit zusammenhängend früher verfügte Auflagen aufgehoben werden müssen, muss jeweils im Einzelfall geprüft werden. Die Durchsetzung der erwähnten Praxis erwies sich indes bisher als schwierig, da nach geltendem Recht keine Kontrollbehörde vorgesehen ist und die Bewilligungsbehörden (nach BewG) kaum je von unzulässigen Umnutzungen Kenntnis erhalten dürften. Der Vorentwurf sieht vor, die Baubewilligungsbehörde als Kontrollbehörde zu bezeichnen (vgl. neuer Art. 19a VE-BewG). Die Baubewilligungsbehörden müssten dabei im Rahmen des ohnehin stattfindenden Baubewilligungsverfahrens lediglich zusätzlich prüfen, ob die Person, die um eine Baubewilligung für eine Umnutzung auf ihrem Grundstück von betrieblichen Zwecken zu