Rapport explicatif

les parts de cette personne morale ne sont pas cotées auprès d’une bourse en Suisse. Il est prévu de supprimer cet assouplissement pour renforcer le but poursuivi par la LFAIE et faire en sorte qu’un plus grand nombre d’immeubles en Suisse soit disponible pour la population résidente, également à titre d’investissement (voir les ch. 1.2.1 et 2.1.2). Les personnes à l’étranger ne pourront à l’avenir acquérir des parts d’une société immobilière visée à l’al. 1, let. e – peu importe que celle-ci soit cotée dans une bourse en Suisse ou non – que si elles peuvent invoquer un motif d’autorisation (art. 8 ss LFAIE) ou une exception à l’assujettissement. Comme c’était déjà le cas par le passé, la loi ne fera donc plus de distinction entre les sociétés disposant d’un petit capital et les sociétés ouvertes au public.

Les modifications proposées à l’al. 1, let. c et c^bis, visent à supprimer le traitement privilégié dont bénéficient certains fonds et SICAV. Selon le droit en vigueur, l’acquisition de parts de fonds immobiliers et d’actions de SICAV immobilières par des personnes à l’étranger n’est pas soumise à autorisation si les parts ou actions en question font l’objet d’un marché régulier. À l’avenir, l’acquisition de toutes les parts de fonds immobiliers et actions de SICAV immobilières sera soumise à autorisation, indépendamment du négoce dont elles font l’objet. Les personnes à l’étranger ne pourront plus acquérir des parts de fonds immobiliers ou des actions de SICAV immobilières que si l’acquisition est autorisée par l’autorité cantonale compétente visée à l’art. 15, al. 2, LFAIE en vertu d’un motif d’autorisation (art. 8 ss LFAIE) ou que le requérant peut invoquer une exemption du régime de l’autorisation (en particulier art. 7 LFAIE). Vu que les motifs d’autorisation sont très restrictifs, l’assujettissement au régime de l’autorisation revient pour ainsi dire à une interdiction. Dans la version française, des modifications d’ordre rédactionnel sont également apportées aux let. c et c^bis.

À des fins de clarification, l’al. 1, let. h précise que, conformément à la pratique actuelle, l’utilisation d’un immeuble dans un autre but que celui qui était prévu lors de l’acquisition est assimilée à une nouvelle acquisition et est soumise à autorisation. Les mêmes motifs d’autorisation et de rejet de l’autorisation que pour les autres situations visées à l’al. 1 valent dans ce cas. Pour savoir si un changement d’affectation est soumis à autorisation ou non, il faut tenir compte des circonstances prévalant au moment du changement d’affectation et déterminer à quelle fin l’immeuble a été acquis à l’origine. Un changement d’affection est soumis à autorisation lorsque, par exemple, l’acquéreur, qui est une personne à l’étranger, loue sa résidence principale ou la transforme en logement de vacances, ou encore construit des appartements sur le bien-fonds utilisé comme établissement stable. Le changement d’affectation n’est pas soumis à autorisation si l’acquéreur a acquis un immeuble en tant que personne non soumise à la LFAIE (par ex. un ressortissant de l’UE ou de l’AELE ayant son domicile effectif en Suisse) – donc sans restriction d’utilisation – et qu’il utilise comme logement un immeuble qu’il a d’abord exploité à des fins commerciales. Il n’y a pas dans ce cas de « changement d’affectation » soumis à autorisation parce que l’acquéreur était toujours libre d’utiliser l’immeuble comme il le voulait. Il faut toujours vérifier au cas par cas si un changement d’affectation est soumis à autorisation ou non et si les anciennes charges qui y sont liées doivent être révoquées. L’application des règles mentionnées se sont révélées compliquées dans la pratique étant donné que le droit en vigueur n’instaure pas d’autorité de contrôle et que les autorités de première instance (selon la LFAIE) ne sont guère informées des changements d’affectation illicites. Conformément