Rapport explicatif

en effet les propriétaires dont la valeur locative du logement dépasse cette limite. Tous les autres propriétaires seraient donc favorisés par rapport aux locataires. Au surplus, renoncer à une limite pour le chiffre d’affaires dans ce domaine et enregistrer comme assujettis les quelque un million de propriétaires qui occupent leur logement n’aurait pas grand sens. C’est pourquoi la seule possibilité qui reste est de réaliser l’égalité de traitement au moyen des impôts directs (variante 2).

On relèvera que le système de la TVA ne peut pas être «fermé» non plus dans le cadre de cette refonte et qu’il subsistera des opérations exclues du champ de l’impôt, notamment les prestations de services financiers et d’assurance. Assujettir toutes les opérations immobilières à la TVA n’entraînerait même pas la suppression définitive de la taxe occulte dans le secteur immobilier.

L’autre question qui se pose est de savoir si le terrain fait ou ne fait pas partie de la contre-prestation. en l’occurrence, les points de vue divergent. Le principal argument contre l’inclusion du terrain dans la base de calcul de l’impôt est que le terrain n’est pas consommable et que, par conséquent, il ne peut faire l’objet d’un impôt sur la consommation tel que la TVA. Dans les commentaires suivants sur les effets de cette possibilité de réforme, on part de l’idée que la valeur du terrain n’est pas soumise à l’impôt, ce qui a les conséquences suivantes:

∑ En cas de vente, il faut nécessairement répartir le prix de vente entre la valeur

du terrain et celle des constructions. Cela suppose un travail supplémentaire par rapport à une situation dans laquelle la valeur du terrain est également comprise dans l’option.

∑ Il en va de même pour la location et l’affermage: en l’occurrence, il faut égale-

ment répartir le loyer ou l’affermage entre la valeur du terrain et celle des constructions.

∑ Les plus values résultant du commerce immobilier peuvent se capitaliser dans le

bâtiment (p. ex.: transformation augmentant la valeur) ou dans le terrain (p. ex. meilleure commercialisation de l’objet). Si le terrain n’entre pas dans la base de calcul, une partie de la plus value engendrée par le commerce immobilier n’est pas prise en compte fiscalement. De même, les prestations de tiers (p. ex. infrastructure publique) qui se capitalisent dans la valeur du terrain ne seraient pas imposées et l’acquéreur bénéficierait d’un bénéfice imprévu («windfall profit»).

∑ La valeur du terrain est également comprise dans la valeur locative.

a) Conséquences pour les assujettis

La suppression des exceptions à l’impôt en matière immobilière conformément aux ch. 20, 21 et 24 de l’art. 18 LTVA aurait pour conséquence de supprimer de nombreux obstacles (options, réductions de la déduction de l’impôt préalable, changements d’affectation) et, par conséquent, d’alléger considérablement la charge de travail des assujettis. Toutes les opérations immobilières (vente, location et affermage) seraient imposables et donneraient droit à la déduction de l’impôt préalable.

D’un autre côté, divers propriétaires d’immeubles (particuliers et entreprises) seraient alors assujettis à la TVA et devraient effectuer les travaux administratifs qui vont de pair avec l’assujettissement. Ces nouveaux assujettis pourraient en outre déduire après coup l’impôt préalable sur leur immeuble (dégrèvement ultérieur de l’impôt préalable).