Rapport explicatif

ficie alors du dégrèvement de l’impôt préalable et paye la TVA sur le revenu des loyers. Du point de vue de la valeur actuelle, cela se traduirait pour le fisc par une diminution des recettes. Le fisc participe ainsi de manière latente au risque de l’investisseur immobilier. L’atténuation du risque qui en découle est en principe efficace économiquement, mais dans ce cas, cette affirmation doit être relativisée: l’efficacité économique de l’atténuation du risque exige que le fisc, en tant que participant latent, ne participe pas seulement au risque, mais aussi aux chances. Dans le cas présent, il ne participe cependant pas aux chances. Les effets positifs sur l’incitation à investir ne se développent qu’ex ante, c’est-à-dire lorsque l’investisseur sait que les conséquences négatives sont atténuées fiscalement en cas d’échec. Cette mesure ne serait donc judicieuse que pour les nouveaux investissements. Ex post, elle ne s’appliquerait pas aux mauvais investissements effectués par le passé, car on ne créerait aucune incitation à investir. Ces réserves importantes laissent penser que cette mesure n’est pas judicieuse du point de vue de l’atténuation du risque.

Le droit d’option présente également un avantage lorsque l’investisseur qui a bien calculé son investissement a un problème de liquidités. En effet, il reçoit immédiatement le remboursement des impôts préalables grevant les frais de construction ou il bénéficie du dégrèvement ultérieur de l’impôt préalable, mais il doit payer ensuite la TVA sur le rendement brut des loyers; or, la valeur actuelle de la TVA sur le rendement brut des loyers est en général plus élevée que la valeur actuelle de l’impôt préalable sur les frais de construction ou que celle du dégrèvement ultérieur de l’impôt préalable et de l’impôt préalable sur les frais d’entretien. Du point de vue de la valeur actuelle, le fisc bénéficierait d’un supplément de recettes. De ce point de vue, le droit d’option est avantageux économiquement.

Le propriétaire d’un locatif ancien retirerait un avantage de l’exercice du droit d’option s’il peut transférer la TVA aux locataires. Pour ce faire, deux conditions sont nécessaires:

∑ L’état du marché doit permettre ce transfert. Pour les immeubles anciens, c’est

en général le cas.

∑ La législation sur le bail à loyer doit permettre ce transfert. Dans le cadre de la

législation en vigueur, qui est fondée sur le coût du loyer, il ne faut pas partir de l’idée que la jurisprudence permet ce transfert car le bailleur bénéficie du dégrèvement ultérieur de l’impôt préalable et de la déduction de l’impôt préalable sur les frais d’entretien et qu’au surplus, l’option est facultative. Le transfert de la TVA aux locataires ne serait donc possible que si le législateur le prescrit expressément dans la loi. Dans cette hypothèse, le fisc encaisserait des recettes supplémentaires du point de vue de la valeur actuelle; sinon, il n’encaisserait ni plus ni moins de recettes (pas de transfert, pas d’exercice du droit d’option).

c) Conséquences pour le consommateur

En raison de l’absence de la possibilité légale de transférer ouvertement la TVA aux consommateurs et puisque les bailleurs d’immeubles locatifs qui exerceraient leur droit d’option ne seraient pas nombreux, l’influence sur les prix à la consommation devrait rester modeste.

d) Comparaison avec l’UE

Cette possibilité de réforme va très loin, notamment plus loin que la législation allemande qui subordonne l’option à la qualité d’entrepreneur du bénéficiaire de la