Rapport explicatif

mais de l’accorder sans restriction. Elle serait possible aussi bien pour les constructions utilisées à titre commercial qu’à titre privé et l’utilisation antérieure ne jouerait pas de rôle. En l’occurrence, les impôts sur les bénéfices immobiliers et les droits de mutation ainsi que d’autres taxes de droit public en relation avec le transfert de la propriété immobilière ne feraient pas partie de la base de calcul de l’impôt.

La valeur du terrain ne ferait pas partie non plus de la base de calcul de l’impôt (cf. également ch. 6.6.2).

a) Conséquences pour les assujettis

Le traitement fiscal des changements d’affectation serait facilité; en outre, l’exercice de l’option serait plus attrayant pour les immeubles commerciaux. Le choix de la méthode d’imposition des immeubles locatifs serait élargi. Un dégrèvement immédiat de l’impôt préalable serait également possible. En cas de hausse des taux de la TVA, il faut toutefois compter sur une charge supplémentaire de la TVA qui ne pourrait être transférée sur les locataires suivant les objets loués.

b) Conséquences économiques

Un élargissement du cercle des prestations imposables au détriment des prestations exclues du champ de l’impôt est en soi positif s’il s’applique dans tous les cas. Toutefois, si cet élargissement a lieu dans le cadre d’un droit d’option, les choses ne sont plus aussi claires. En effet, l’intéressé n’exercera l’option que s’il y trouve son avantage. Cet avantage peut consister en des frais d’investissement moindres ou en un impôt net exigible inférieur sur l’ensemble du processus de création de valeur. Dans le premier cas, le droit d’option est manifestement avantageux économiquement. Dans le second cas, c’est moins clair. En effet, le problème de la sélection inverse se manifeste dans ce cas. Les prestataires qui tirent avantage de l’exercice de l’option l’exerceront et les autres y renonceront. Pour le fisc, le droit d’option génère donc une diminution des recettes qu’il faut compenser ailleurs. Par conséquent, la question qui se pose est de savoir si la charge supplémentaire résultant de cette compensation équivaut ou non à la réduction de la charge supplémentaire des assujettis qui exercent l’option.

Dans le cadre de l’option pour les immeubles locatifs, le cercle des assujettis qui exerceront l’option peut être limité de la manière suivante:

Un investisseur n’acquiert ou ne fait construire un immeuble locatif que si la valeur actuelle escomptée du produit brut des loyers ou des valeurs locatives brutes est supérieure à la valeur actuelle escomptée des frais d’acquisition ou de construction et des frais d’entretien. Sinon, l’investissement n’en vaut pas la peine. Si l’immeuble reste en pseudo-franchise, la charge fiscale grève les frais de construction et d’entretien sous la forme de la valeur actuelle de la taxe occulte. Si l’immeuble est imposé dans le cadre du droit d’option, la charge fiscale dépend de la valeur actuelle de la TVA sur le produit des loyers. Etant donné que cette dernière est supérieure à la première, l’exercice de l’option n’est pas intéressant pour l’investisseur qui a bien calculé les revenus et les coûts. Il n’utilisera donc pas son droit d’option.

La situation est différente lorsque l’investisseur s’est trompé dans ses calculs, c’està-dire si les revenus sont plus bas ou si les frais d’entretien sont plus élevés que prévu. Dans ce cas, l’investisseur peut avoir avantage à se soumettre à l’option. Il béné-