Rapport explicatif

6.12.2.2 Livraison de biens immobiliers

Dans le domaine de la livraison de biens immobiliers, le droit communautaire et le projet de Directive font la distinction entre:

∑ les biens-fonds non bâtis et non viabilisés, qui sont exonérés;

∑ les biens-fonds non bâtis mais viabilisés. La livraison de ces biens-fonds est

soumise à l’impôt. Pendant la période transitoire, les Etats membres peuvent soit continuer d’exonérer ces livraisons, soit accorder le droit d’opter pour l’imposition (art. 28, al. 3, let. b en relation avec art. 4, al. 3, let. b de la 6^eDirective);

∑ les biens-fonds bâtis. La première livraison précédant la première occupation

d’un bâtiment ou des parties d’un bâtiment ainsi que du bien-fonds et du terrain qu’il occupe est soumise à la TVA. Les Etats membres peuvent également exonérer ces premières livraisons ou accorder le droit d’opter pour l’imposition. Les livraisons ultérieures de bâtiments ou de parties de bâtiments ainsi que de bienfonds et du terrain qu’ils occupent sont en principe exonérées. Mais là également, les Etats membres peuvent accorder le droit d’option pour l’imposition. Il découle du texte de l’art. 4, al. 3 de la 6^eDirective que «les bâtiments ou les fractions de bâtiments et le sol y attenant ne peuvent être dissociés aux fins de la TVA».²⁶⁵

La location ou l’affermage d’un bien-fonds pour une durée déterminée avec octroi au possesseur de l’option d’acquérir ultérieurement le bien est réglée de manière compliquée dans le droit communautaire et laisse aux Etats membres une grande marge de manœuvre pour effectuer une qualification fiscale. Cette qualification pourrait notamment être fondée sur le fait que ces opérations relèvent clairement des droits réels.

Réglementation en vigueur en Suisse

En Suisse, le transfert et la constitution de droits réels sur des immeubles ainsi que la location et l’affermage d’immeubles et de parts d’immeubles sont généralement exclus du champ de la TVA (art. 18, ch. 20 et 21, LTVA). Le présent projet de loi exclut également ces prestations du champ de la TVA (art. 18, al. 1, ch. 13 à 15, P-LTVA). En revanche, l’assujettissement volontaire (option) doit être accordé sans restriction pour les immeubles exploités à des fins professionnelles (art. 15, al. 1, let. b, P-LTVA).

Globalement, on peut affirmer que les adaptations au droit communautaire dans le domaine des opérations liés au transfert ou à la mise à disposition de biens-fonds sont d’autant plus difficiles que, dans ce domaine, le droit communautaire n’est pas unifié. Dans le cadre de ces transactions, on est actuellement obligé de déterminer de façon détaillée pour chaque assujetti les données fiscales directes et indirectes de l’Etat membre concerné, c’est-à-dire de l’Etat dans lequel le bien-fonds se trouve (transactions «outbound»). Dans la mesure où il s’agit d’un bien-fonds situé en Suisse (transactions «inbound»), on peut exiger de l’assujetti étranger qu’il s’acquitte du même travail.