Erläuternder Bericht

voraus. Die Bestimmung ermöglicht der Aufsicht, ausnahmsweise und aufgrund einer Gesamtabwägung der Vor- und Nachteile/Risiken bestimmte Produkte zuzulassen, welche nicht in allen Teilen den vorliegenden Vorschriften entsprechen, deren Vorteile aber überwiegen. Zu denken ist etwa auch an bestimmte Anlagegruppen mit Kapitalschutz, bei denen im Falle besonderer Sicherstellung von Forderungen allenfalls von der Schuldnerbegrenzung abgewichen werden könnte. Ausnahmen dürften sich je nach Ausgangslage (Höhe vorgesehener Direktanlagen, Anlagevolumen, Sacheinlagen usw.) auch bei Lancierung von Immobilienanlagegruppen aufdrängen, indem Abweichungen von den Diversifikationserfordernissen in der Aufbauphase gewährt werden können.

Art. 27 Bestimmungen zu den Immobilienanlagegruppen

Absatz 1 klärt die mit Blick auf die Bestimmung von Artikel 26 Absatz 1 i.V.m. Artikel 53 Absatz 1 Buchstabe c BVV 2 offene Frage der Zulässigkeit von Freehold und Leasehold. Der Verordnungsgeber erachtet diese Erwerbsformen aufgrund der systematischen Interpretation mit Artikel 55 Buchstabe c BVV 2, der Auslandimmobilien ausdrücklich zulässt, als erlaubt.

Absatz 2: Unzulässig wären konsequenterweise auch Kaufrechtsverträge auf Liegenschaftsobjekte, welche die vorgeschriebenen Voraussetzungen nicht erfüllen.

Absatz 3 gibt für Miteigentum ohne beherrschende Stellung aufgrund der erhöhten Risiken aus der mangelnden Einflussnahme im Sinne der Sorgfaltspflicht (Art. 50 Abs. 1 BVV 2) eine Beschränkung vor. Dies entspricht bisheriger Aufsichtpraxis der Bundesaufsicht.

Absatz 4 verlangt ferner mit Blick auf Artikel 50 Absatz 3 BVV 2 und analog zu Artikel 62 des Kollektivanlagegesetzes, dass die Anlagen, soweit nach Fokussierung der Anlagegruppe möglich, angemessen nach Regionen, Lage und Nutzungsart verteilt werden. Die Anlagegruppe ist also u.a. innerhalb ihres Anlageuniversums regional zu diversifizieren. In einer Anlagegruppe Schweiz wären folglich mehrere Regionen zu berücksichtigen. Für Immobilien Ausland ist eine angemessene Diversifikation nach Ländern – und innerhalb des Fokus so gut als möglich nach Währungen (ausser das Währungsrisiko wäre gehedgt) – zu erwarten, was die länderspezifischen wirtschaftlichen und politischen Risiken sowie Währungsrisiken reduziert. Zu erwarten sind demgemäss in solchen Gruppen die Angabe von Bandbreiten, ausser die Richtlinien würden eine indexorientierte, passive Anlagestrategie vorschreiben. In weltweit anlegenden Gruppen dürften solche Bandbreiten je Kontinent ausgerichtet sein, in Europa wäre eine Unterscheidung zwischen Westeuropa und Osteuropa (ehemalige Ostblockstaaten) angemessen. Eine angemessene regionale Verteilung in einem Weltportefeuille kann Immobilienanlagen in Schwellenländern nicht allzu hoch gewichten, zumal diese im Vergleich mit etablierten Märkten häufig mit zusätzlichen Risiken verbunden sind (z.B. politische Unwägbarkeiten, wie Enteignungsgefahren; zum Westen differierende Rechts- und Gerichtssysteme usw.). Ein Anteil in einem solchen Portefeuille von über 30 Prozent wäre kaum vertretbar.

Bei einer regional stark eingegrenzten Gruppe muss dennoch auf eine Verteilung nach unterschiedlichen Lagen geachtet werden.

Unter verschiedene Nutzungsarten im Sinne von Absatz 4 sind vorab die Nutzung als Wohnhaus, Geschäftshaus oder gewerbliche Liegenschaft zu verstehen. Angemessen scheint ein Anteil kommerziell genutzter Liegenschaften (Geschäfts- und Gewerbeliegenschaften) im Normalfall, wenn er nicht weit über 50 Prozent beträgt. In der Praxis der bisherigen Bundesaufsicht wurde eine Begrenzung auf maximal 60 Prozent empfohlen. Aus den Richtlinien muss die Nutzungsaufteilung ersichtlich sein.