Erläuternder Bericht

Änderung der Eigenmittelverordnung (Besonders liquide und gut kapitalisierte Institute,

Hypotheken für Wohnrenditeliegenschaften, TBTF – Parent-Banken)

Folge, dass bei der Umsetzung von «Basel III final»²⁴ das für Wohnrenditefinanzierungen gebundene Kapital sinken würde. Auf den entsprechenden 20-prozentigen Einheitszuschlag wurde deshalb verzichtet.

Alternativ hätten die Risikogewichte sowie der Gesamtkreditansatz gemäss revidiertem Basel III-Standardansatz implementiert werden können. Dieser sieht vor, dass die Risikogewichte für den Gesamtkredit und nicht für einzelne Kredittranchen definiert werden. Damit hätte die regulatorische Massnahme sowohl bezüglich der quantitativen Anforderungen als auch in der Gewichtungslogik «Basel III final» entsprochen. Auf diese Umsetzungsvariante wurde jedoch aufgrund der höheren Implementierungskosten²⁵ verzichtet.

Schliesslich stand auch zur Diskussion, ob die beantragte Neuregelung auf den gesamten Hypothekenbestand oder lediglich auf die neuen Hypotheken (inkl. Krediterneuerungen) angewendet werden sollte. Da jährlich nur etwa 10 Prozent des ausstehenden Hypothekarvolumens für Wohnrenditeliegenschaften neu vergeben wird, wäre der unmittelbare Effekt der regulatorischen Massnahme auf die Widerstandskraft der Banken deutlich kleiner gewesen. Bei einer Beschränkung auf die neuen Hypotheken hätte die Massnahme ihre volle Wirkung erst nach mehreren Jahren erzielt, während die Anwendung auf den gesamten Hypothekenbestand unter Berücksichtigung der Übergangsfrist für die Bestandeshypotheken bereits ab 1. Januar 2021 voll wirkt. Da die gewünschte Wirkung der Massnahme möglichst rasch erzielt werden soll, sind die höheren Risikogewichte für Wohnrenditeliegenschaften im Inland auf den gesamten Hypothekenbestand anzuwenden.

3.1.3 Rechtsvergleich

Auch in anderen Jurisdiktionen entwickelten sich im Anschluss an die Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/9 aufgrund der ausserordentlich tiefen Zinssätze Ungleichgewichte auf den Hypothekar- und Immobilienmärkten. Diese haben unterschiedliche Massnahmen ergriffen. So verfügt beispielsweise Irland seit 2015 im Segment der Hypothekarkredite für Wohnrenditeliegenschaften über eine Belehnungsgrenze von 70 Prozent. Das bedeutet, dass solche Liegenschaften nicht zu mehr als 70 Prozent ihres Marktwertes belehnt werden dürfen.²⁶ Auch in Neuseeland ist die Belehnung von Wohnrenditeliegenschaften seit 2015 auf 70 Prozent des Verkehrswerts beschränkt.²⁷ Die in beiden Ländern geltende Anforderung, dass Kunden Eigenmittel von 30 Prozent einbringen müssen, kann die Nachfrage nach entsprechenden Krediten reduzieren und indirekt eine gewisse dämpfende Wirkung auf das Segment der Wohnrenditeliegenschaften entfalten.

Ähnlich wie die Mindestanforderungen der Selbstregulierung der SBVg in der Schweiz machen Norwegen und Schweden hoheitliche Vorgaben zur Mindestamortisation. So gilt in Norwegen seit 2015 für Kredite mit einem Belehnungsgrad von mehr als 60 Prozent eine jährliche Amortisation von mindestens 2,5 Prozent des gewährten Kredites.²⁸ In Schweden müssen Kredite mit einem Belehnungsgrad von mehr als 70 Prozent seit 2016 jährlich mit zwei Prozent amortisiert werden.²⁹ Liegt der Belehnungsgrad unter 70 Prozent, so ist weiterhin eine jährliche Amortisation von einem Prozent gefordert, bis ein Belehnungsgrad von 50 Prozent erreicht ist.