Erläuternder Bericht

Buchstabe c OR. Neu wird eine vorgesehene Untermietdauer von mehr als zwei Jahren als Grund für die Verweigerung der Zustimmung definiert.

Absatz 5 des Vorentwurfs entspricht dem heutigen Artikel 262 Absatz 3 OR. Damit haftet die Mieterin oder der Mieter auch nach der Revision der Vermieterin oder dem Vermieter dafür, dass die Untermieterin oder der Untermieter die Sache nicht anders gebraucht, als es ihm selbst gestattet ist. Die Vermieterin oder der Vermieter kann die Untermieterin oder den Untermieter unmittelbar dazu anhalten.

Eine Ergänzung enthält Absatz 6 indem ein ausserordentlicher Kündigungsgrund für das Untermietverhältnis ausdrücklich im Gesetz verankert wird. Erfolgt die Untermiete ohne schriftliche Zustimmung des Vermieters, hat der Mieter falsche Angaben gemacht oder den Vermieter über Änderungen betreffend die Angaben des schriftlichen Untermietbegehrens nicht informiert, so kann der Vermieter nach einer erfolglosen schriftlichen Mahnung mit einer Kündigungsfrist von mindestens 30 Tagen kündigen.

Die Anpassung und Ergänzung von Artikel 262 OR dient dem bereits mit dem Titel der parlamentarischen Initiative zum Ausdruck gebrachten Anliegen, missbräuchliche Sachverhalte im Zusammenhang mit der Untermiete zu vermeiden. Die Schriftform für die Zustimmung der Vermieterin oder des Vermieters und das Untermietbegehren der Mieterin oder des Mieters, die notwendigen Inhalte des schriftlichen Untermietbegehrens sowie die Erweiterung des Anwendungsbereichs der Verweigerungsgründe führen dazu, dass künftig klare Anforderungen an die Berechtigung zur Untermiete bestehen. Damit kann beispielsweise verhindert werden, dass eine Vermieterin oder ein Vermieter keine Kenntnis darüber hat, wer ihre oder seine Wohn- oder Geschäftsräume tatsächlich gebraucht. Die Vertragsparteien des Hauptmietverhältnisses können aber auch schriftlich etwas Anderes vereinbaren.

In langjährigen Mietverhältnissen können die Mietzinse (Bestandesmieten) unterhalb der für inserierte Wohnungen verlangten Mietzinse liegen. Dies kann einen Anreiz bilden, die Wohnräume unterzuvermieten anstatt das Mietverhältnis per Kündigung zu beenden.¹⁷ Wenn die mietende Partei nicht mehr beabsichtigt, das Mietobjekt in absehbarer Zeit wieder selber zu gebrauchen, kann sie sich nicht auf das Recht zur Untervermietung berufen.¹⁸ Die entsprechende Beweisführung für die mit dem Beweis belastete Partei erweist sich als komplex. Vor diesem Hintergrund dienen das schriftliche Untermietbegehren mit der Angabe der Untermietdauer, die Informationspflicht der Mieterin oder des Mieters über Änderungen sowie der neue Verweigerungsgrund bei einer vorgesehenen Untermietdauer von mehr als zwei Jahren der Verhinderung der eingangs beschriebenen Sachverhalte.

Der neue ausserordentliche Kündigungsgrund gibt der Vermieterin oder dem Vermieter ein Instrument, um Verstösse gegen die gesetzlichen Vorgaben zu sanktionieren. Der Vorentwurf zu Artikel 262 OR enthält mehrere Mechanismen, welche die Entstehung von missbräuchlichen Untermieten verhindern sollen. Werden diese Vorgaben nicht respektiert oder wird die Vermieterschaft über eine Änderung der