Erläuternder Bericht
Vernehmlassung 2021/91: OR (Mietrecht): Umsetzung von vier parlamentarischen Initiativen zum Mietrecht · 43 Seiten
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Bedingungen der Untermiete nicht informiert, wird in die Rechtsposition der Vermieterschaft eingegriffen. Die Möglichkeit, das Mietverhältnis durch einseitige Willenserklärung zu beenden, soll einen Ausgleich bilden. Die Interessen der Mieterschaft werden durch das Erfordernis, dass die Kündigung erst nach erfolgloser schriftlicher Mahnung mitgeteilt werden darf, gewahrt.
2.1.2 Unterpacht (Art. 291 OR)
2.1.2.1 Gegenstand der Regelung
Die Möglichkeit, einen Untervertrag abzuschliessen, ist auch im Pachtrecht vorgesehen.19 Gewisse Fragestellungen sind in der pachtrechtlichen Bestimmung wie in Artikel 262 OR geregelt.20 Es gibt aber auch Unterschiede, die daraus resultieren, dass Artikel 262 OR ausschliesslich den Tatbestand der Untermiete zum Gegenstand hat. Artikel 291 OR trägt zwar die Marginalie «Unterpacht», regelt aber zwei Sachverhalte eines Untervertrages mit einer Drittperson.21 Die französische und die italienische Fassung enthalten ebenfalls eine Marginalie, die mit «Unterpacht» übersetzt werden kann und die Bezugnahme auf zwei Tatbestände.22
Der Vorentwurf hat mit der Anpassung und Ergänzung von Artikel 262 OR die Modalitäten für die Möglichkeit, einen Untervertrag abschliessen zu können, zum Gegenstand. Diese sind im Verhältnis zwischen der Vermieterschaft und der Mieterschaft zu respektieren. Die Mieterin oder der Mieter als Vertragspartei des Hauptvertrages schliesst mit einer Drittperson eine Vereinbarung ab. Artikel 291 OR gewährt der Pächterin oder dem Pächter die Möglichkeit unter bestimmten Voraussetzungen mit einer Drittperson einen Mietvertrag abzuschliessen. In einem gewissen Umfang bestehen Parallelen mit der Untermiete. Wenn nur die Bestimmung zur Untermiete geändert und angepasst würde, dann wären im Pachtrecht mit Blick auf die Vermietung weniger strenge Vorgaben anwendbar. Da Artikel 291 OR in gewissen Punkten auf Artikel 262 OR abstellt, wird vorgeschlagen, auch diese Vorschrift sinngemäss anzupassen und zu ergänzen. Der Eingriff in den Wortlaut beschränkt sich auf den Tatbestand der Miete im Pachtverhältnis. Eine Revision der Unterpacht
19 Die Regelung ist auch auf die landwirtschaftliche Pacht anwendbar, vgl. STUDER BENNO/KOLLER PIUS, in : Widmer Lüchinger/Oser (Hrsg.), Basler Kommentar, Obligationenrecht I, Art. 1-529 OR, 7. Auflage, Basel 2020, Art. 291 OR N. 1 und 4 (nachfolgend: BSK OR I-STUDER/KOLLER); CARRON BLAISE, in: Commentaire pratique, Droit du bail à loyer et à ferme, édité par François Bohnet / Blaise Carron / Marino Montini,, 2e édition, Bâle 2017, art. 291 CO N 5 (nachfolgend: CPra Bail-CARRON) ; HIGI PETER, Zürcher Kommentar, Die Pacht, Art. 275-304 OR, Kommentar zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch, Obligationenrecht, Kommentar zur 1. und 2. Abteilung (Art. 1-529 OR), 3. Aufl., Zürich – Basel – Genf 2000, Art. 291 OR N 3 (nachfolgend: ZK-HIGI).
20 Zum Ganzen Botschaft zur Volksinitiative «für Mieterschutz», zur Revision des Miet- und Pachtrechts im Obligationenrecht und zum Bundesgesetz über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen (Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts) vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1389, hier 1473.
21 Vgl. zum Gegenstand der Bestimmung auch Botschaft zur Volksinitiative «für Mieterschutz», zur Revision des Miet- und Pachtrechts im Obligationenrecht und zum Bundesgesetz über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen (Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts) vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1389, hier 1473.
22 In Bezug auf die französische Version von Artikel 291 OR hält CARRON fest, dass die Marginalie zu kurz greift, CPra Bail – CARRON, art. 291 CO N 3.