Erläuternder Bericht
Vernehmlassung 2021/91: OR (Mietrecht): Umsetzung von vier parlamentarischen Initiativen zum Mietrecht · 43 Seiten
Fedlex · Erläuternder Bericht · Seite 17Fedlex · Erläuternder Bericht
als solcher würde über das Anliegen der parlamentarischen Initiative «Missbräuchliche Untermiete vermeiden» hinausgehen.
2.1.2.2 Zustimmungserfordernis für die Unterpacht und die Vermietung
Gemäss dem deutschen und dem italienischen Wortlaut von Artikel 291 Absatz 1 OR kann der Pächter die Sache mit Zustimmung des Verpächters ganz oder teilweise unterverpachten oder vermieten. Der französische Gesetzestext verwendet für den zweiten Sachverhalt das Verb «sous-louer» (untervermieten).23
Der neue Wortlaut von Artikel 291 Absatz 1 OR bringt zum Ausdruck, dass für das Vermieten der gepachteten Sache die schriftliche Zustimmung des Verpächters erforderlich ist. Für die Unterpacht wird dahingegen kein explizites Formerfordernis statuiert.
2.1.2.3 Begehren betreffend die Vermietung
Neu ist für die Untermiete ein schriftliches Begehren erforderlich, sofern die Parteien nicht schriftlich eine abweichende Vereinbarung getroffen haben. Diese Ergänzung betreffend das schriftliche Begehren wird auch für die Vermietung im Rahmen eines bestehenden Pachtverhältnisses sinngemäss nachvollzogen. Den Besonderheiten der Pacht wird dabei Rechnung getragen.
2.1.2.4 Verweigerungsgründe betreffend die Vermietung
Artikel 291 Absatz 2 OR im geltenden Recht bezieht sich auf den Tatbestand der Vermietung. Der Verpächter kann die Zustimmung zur Vermietung von einzelnen zur Sache gehörenden Räumen24 nur verweigern, wenn gesetzlich genannte Voraussetzungen erfüllt sind. Der Wortlaut von Artikel 291 Absatz 2 OR deckt sich weitgehend mit demjenigen von Artikel 262 Absatz 2 OR, wobei die Terminologie auf den Kontext der Pacht ausgerichtet ist. Aus dem Wortlaut und der Botschaft zu Artikel 291 OR ergibt sich, dass die Zustimmung zu einer Unterpacht auch dann verweigert werden kann, wenn keiner der für die Vermietung einzelner Räume massgebenden Verweigerungsgründe vorliegt. Das Pachtverhältnis umfasst persönliche Leistungspflichten wie die Bewirtschaftung und den ordentlichen Unterhalt der gepachteten Sache. Der Verpächterin oder dem Verpächter kann die Integration von Dritten in das Pachtverhältnis weniger zugemutet werden als einer Vermieterin oder einem Vermieter.25 In Bezug auf die Zustimmung der Verpächterin oder des Verpächters zur Unterpacht wird die geltende Regelung beibehalten.
23 Nach der Einschätzung von CPra Bail-CARRON, art. 291 CO N 3 hat der Gesetzgeber im französischen Text die sich auf die Untermiete beziehende Terminologie irrtümlicherweise verwendet. Richtig seien der deutsche und italienische Wortlaut.
24 Vgl. auch ZK-HIGI, Art. 291 OR N 6.
25 Botschaft zur Volksinitiative «für Mieterschutz», zur Revision des Miet- und Pachtrechts im Obligationenrecht und zum Bundesgesetz über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen (Botschaft zur Revision des Miet- und Pachtrechts) vom 27. März 1985, BBl 1985 I 1389, hier 1473. In diesem Sinne auch BSK-OR I-STUDER/KOLLER, Art. 291 OR N. 2; CPra Bail – CARRON, art. 291 CO N. 17.