Erläuternder Bericht

Das Vorliegen eines dringenden Eigenbedarfs hat zur Folge, dass das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin gekündigt werden kann und dass die Möglichkeit der Kündigungsanfechtung nach Artikel 271a OR eingeschränkt ist. Der Eigenbedarf und dessen Dringlichkeit sind ferner im Rahmen der Interessenabwägung im Hinblick auf die Gewährung einer Erstreckung des Mietverhältnisses gemäss Artikel 272 OR relevant. Nach der Praxis des Bundesgerichts¹⁶ muss die Dringlichkeit des Eigenbedarfs nicht nur in zeitlicher, sondern auch in sachlicher Hinsicht verstanden werden. Diese Voraussetzungen können dadurch gelockert werden, dass in den zitierten OR-Bestimmungen festgehalten wird, dass ein bei objektiver Beurteilung bedeutender und aktueller Eigenbedarf genügt.

Die Anwendbarkeit eines rascheren Verfahrens bei einer Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund dringenden Eigenbedarfs würde eine Anpassung der einschlägigen Verfahrensbestimmungen in der ZPO erfordern.

2 Grundzüge der Vorlagen

2.1 Grundzüge der Vorlage 1: Untermiete

2.1.1 Untermiete (Art. 262 OR)

Der Vorentwurf aus der parlamentarischen Initiative «Missbräuchliche Untermiete vermeiden» sieht die Anpassung und Ergänzung von Artikel 262 OR vor. Im Vergleich zur geltenden Fassung enthält die neue Bestimmung drei Absätze mehr.

Absatz 1 statuiert neu explizit, dass die Untervermietung durch den Mieter mit der schriftlichen Zustimmung des Vermieters erfolgen darf. Wenn die Parteien nicht schriftlich etwas Anderes vereinbart haben, muss die Mieterin oder der Mieter ein Untermietbegehren schriftlich an die Vermieterin oder den Vermieter richten. Die Inhalte, die das schriftliche Untermietbegehren enthalten muss, sind in Absatz 2 festgehalten. Die Schriftform und die gesetzliche Nennung der inhaltlichen Anforderungen sind neu. Falls die im Untermietbegehren gemachten Angaben während des Untermietverhältnisses ändern, trifft die Mieterin oder den Mieter die Pflicht, die Vermieterin oder den Vermieter entsprechend zu informieren (Abs. 3).

Absatz 4 regelt die Verweigerungsgründe. In einem gewissen Umfang lehnen sich diese an die geltende Ordnung an, enthalten aber Verschärfungen sowie eine Ergänzung. Im Unterschied zum geltenden Recht können noch weitere Gründe, welche nicht ausdrücklich im Gesetz genannt sind, hinzukommen. Die Weigerung die Bedingungen gemäss Absatz 2 sowie Absatz 3 und damit die notwendigen Inhalte des Untermietbegehrens bekanntzugeben, stellt einen ersten Verweigerungsgrund dar. Missbräuchliche Bedingungen der Untermiete im Vergleich zur Hauptmiete können die Vermieterin oder den Vermieter zur Verweigerung der Zustimmung berechtigen. Der dritte Verweigerungsgrund der wesentlichen Nachteile aus der Untermiete zulasten des Vermieters entspricht dem geltenden Artikel 262 Absatz 2