Rapport explicatif

2 Présentation des projets

2.1 Présentation du projet 1 (sous-location)

2.1.1 Sous-location (art. 262 CO)

L’avant-projet concrétisant l’initiative parlementaire « Empêcher les sous-locations abusives » prévoit d’adapter et de compléter l’art. 262 CO. Par rapport à la version en vigueur, la disposition proposée comprend trois alinéas supplémentaires.

L’al. 1 établit désormais explicitement que le locataire peut sous-louer avec le consentement écrit du bailleur. Le locataire doit adresser au bailleur une demande écrite de sous-location, à moins que les parties en aient convenu autrement par écrit. L’al. 2 énumère les indications à faire figurer dans la demande écrite de souslocation. Ces exigences formelles (forme écrite, contenu) sont des éléments nouveaux. Si des changements concernant les indications fournies dans la demande interviennent pendant la durée de la sous-location, le locataire a l’obligation d’en informer le bailleur (al. 3).

L’al. 4 règle les motifs de refus. Il reprend en partie l’ordre en vigueur, tout en le renforçant et en le complétant. Contrairement au droit en vigueur, le bailleur pourra invoquer des raisons qui ne sont pas expressément mentionnées dans la loi. Le refus de satisfaire aux conditions énoncées aux al. 2 et 3, et donc de communiquer les indications nécessaires en vue de la sous-location, constitue un premier motif de refus. Des conditions de sous-location abusives comparées au bail peuvent également justifier le refus du consentement du bailleur. Le troisième motif de refus, à savoir des inconvénients majeurs occasionnés au bailleur par la sous-location, correspond à l’actuel art. 262, al. 2, let. c, CO. Un nouveau motif de refus du consentement s’y ajoute, soit une durée prévue de sous-location de plus de deux ans.

L’al. 5 de l’avant-projet correspond à l’art. 262, al. 3, CO en vigueur. Le locataire restera donc garant envers le bailleur que le sous-locataire n’emploiera la chose qu’à l’usage autorisé par le bail principal. Comme actuellement, le bailleur pourra s’adresser directement au sous-locataire à l’effet de l’y obliger.

En revanche, l’al. 6 est entièrement nouveau : il introduit expressément dans la loi un motif de résiliation extraordinaire concernant la sous-location. Si le locataire sous-loue tout ou partie de l’objet sans le consentement écrit du bailleur, qu’il donne de fausses indications ou qu’il omet d’informer le bailleur d’un changement se rapportant aux indications fournies avec la demande écrite de sous-location, le bailleur pourra, après une protestation écrite resté sans effet, résilier le bail moyennant un délai de congé minimum de 30 jours.

La révision de l’art. 262 CO répond au souci exprimé dans le titre de l’initiative parlementaire, à savoir empêcher les abus en matière de sous-location. La forme écrite requise pour le consentement du bailleur et la demande de sous-location soumise par le locataire, les indications que doit comporter cette dernière ainsi que l’élargissement des motifs de refus posent clairement les exigences à satisfaire pour