Rapporto esplicativo

2 Punti essenziali dei progetti preliminari

2.1 Punti essenziali del progetto 1: sublocazione

2.1.1 Sublocazione (art. 262 CO)

Il progetto preliminare in adempimento dell’iniziativa parlamentare «Impedire le sublocazioni abusive» prevede una modifica e un’integrazione dell’articolo 262 CO. Rispetto alla versione vigente, la nuova disposizione consta di tre capoversi supplementari.

Il capoverso 1 stabilisce esplicitamente che per sublocare la cosa il conduttore necessita del consenso scritto del locatore. Se le parti non hanno pattuito altrimenti per scritto, il conduttore deve presentare al locatore una richiesta scritta di sublocazione. Le indicazioni da riportare nella richiesta scritta sono menzionate al capoverso 2. Questi requisiti formali (forma scritta, indicazioni nella richiesta) sono nuovi. Se nel corso della durata della sublocazione intervengono modifiche, il conduttore è tenuto a comunicarle al locatore (cpv. 3).

Il capoverso 4 disciplina le ragioni per le quali il locatore può negare il consenso. Riprende in parte la normativa in vigore, rafforzandola e integrandola. Contrariamente al diritto vigente, il locatore potrà invocare ragioni che non sono espressamente menzionate nella legge. Il rifiuto di adempiere alle condizioni di cui ai capoversi 2 e 3, e dunque di comunicare le indicazioni necessarie in vista di una sublocazione, costituisce un primo motivo per negare il consenso. Anche condizioni di sublocazione abusive, se comparate con quelle del contratto principale di locazione, possono giustificare un rifiuto. Il terzo motivo, ovvero quando la sublocazione causa al locatore un pregiudizio essenziale, corrisponde all’attuale articolo 262 capoverso 2 lettera c CO. Un nuovo motivo per negare il consenso è dato quando la durata della sublocazione prevista supera due anni.

Il capoverso 5 del progetto preliminare corrisponde all’attuale articolo 262 capoverso 3 CO. Il conduttore è dunque responsabile verso il locatore se il subconduttore usa della cosa locata in modo diverso da quello permesso al conduttore. Come attualmente, a tale effetto il locatore può rivolgersi direttamente al subconduttore.

Il capoverso 6 è totalmente nuovo: introduce espressamente nella legge un motivo di disdetta straordinaria per le sublocazioni. Se la sublocazione avviene senza il consenso scritto del locatore oppure se il conduttore ha fornito indicazioni false o non ha informato il locatore sulle modifiche di cui al capoverso 3, il locatore può, dopo diffida scritta infruttuosa, recedere dal contratto con un preavviso di almeno 30 giorni.

L’adeguamento e l’integrazione dell’articolo 262 CO rispondono alla richiesta, espressa nel titolo stesso dell’iniziativa parlamentare, di impedire gli abusi in materia di sublocazione. La forma scritta richiesta per il consenso del locatore e la richiesta di sublocazione presentata dal conduttore, le indicazioni previste per quest’ultima, nonché l’ampliamento dei motivi di rifiuto pongono requisiti precisi da soddisfare per ottenere l’autorizzazione a sublocare. In tal modo si eviterà, ad esem-