Rapport explicatif

la chose affermée²⁴ seulement si les conditions légales mentionnées sont remplies. La formulation de l’art. 291, al. 2, CO reprend celle de l’art. 262, al. 2, CO en l’appliquant au contexte du bail à ferme. Il ressort de la formulation et du commentaire de l’art. 291 CO dans le message du Conseil fédéral que le consentement au sous-affermage peut être refusé même s’il n’existe pas de motifs de refus déterminant pour la sous-location de locaux qui font partie de la chose affermée. Le bail à ferme implique des prestations personnelles, à savoir l’exploitation et l’entretien normal de la chose affermée. Il est dès lors plus difficile d’imposer au bailleur l’entrée de tiers dans le bail à ferme que dans le bail à loyer²⁵. La réglementation concernant le consentement du bailleur au sous-affermage reste inchangée.

L’art. 291, al. 2, CO contient une restriction que ne prévoit pas l’actuel art. 262, al. 2, CO. Il y est question de la sous-location de locaux qui font partie de la chose affermée. La disposition dérogatoire s’applique lorsqu’il s’agit de locaux qui n’ont qu’une importance mineure par rapport à l’objet du bail principal (bail à ferme)²⁶. Cette restriction du champ d’application reste déterminante.

Le nouvel art. 262, al. 4, CO prévoit à double titre une extension des motifs de refus du consentement. D’abord, l’usage de « notamment » indique que la liste des motifs n’est pas exhaustive, ce qui donne la possibilité à la jurisprudence d’admettre un refus dans des cas que le législateur n’est pas en mesure d’anticiper aujourd’hui. Cet adverbe figure également dans la formulation du nouvel art. 291, al. 4, CO afin que le bailleur d’une chose affermée bénéficie, sous le nouveau droit, de la même protection que le bailleur d’une chose louée. Il en va de même pour le nouveau motif de refus constitué par une durée de sous-location de plus de deux ans.

2.1.2.5 Responsabilité

L’actuel art. 291, al. 3, CO prévoit que le fermier est garant envers le bailleur que le sous-fermier ou le sous-locataire n’utilisera ou n’exploitera la chose que conformément au bail principal. Le bailleur peut s’adresser directement au sous-fermier ou au sous-locataire à l’effet de les y obliger. Contrairement à l’actuel art. 291, al. 2, CO, la règle s’applique donc aussi bien à la sous-location qu’au sous-affermage figure. Pour le reste, le libellé est identique à celui de l’art. 262, al. 3, CO en vigueur.

L’initiative parlementaire « Empêcher les sous-locations abusives » ne prévoyant pas de revoir la teneur de l’art. 262, al. 3, CO, la formulation de l’art. 291, al. 3, CO en vigueur ne subira pas non plus de modification. Toutefois, en raison des nouvelles dispositions sur la demande de sous-location (al. 2) et l’obligation d’informer (al. 3), la question de la responsabilité est désormais réglée à l’al. 5.