Rapport explicatif

La minorité II déplore l’incohérence de la nouvelle disposition. Pour elle, l’initiative parlementaire souhaite manifestement un changement de paradigme et faire dépendre de manière générale la sous-location du consentement du bailleur. Aussi n’y a-t-il pas lieu, selon cette minorité, d’introduire à titre d’exemples dans la loi une série de motifs pour lesquels le bailleur peut refuser le consentement. Elle propose donc de biffer l’al. 4.

L’actuel art. 262, al. 3, CO prévoit que le locataire est garant envers le bailleur que le sous-locataire n’emploiera la chose qu’à l’usage autorisé par le bail principal et que le bailleur peut s’adresser directement au sous-locataire à l’effet de l’y obliger. Cette disposition est reprise telle quelle à l’art. 262, al. 5, CO.

L’art. 262, al. 6, CO complète non seulement la disposition actuelle relative à la sous-location, mais aussi les motifs de résiliation extraordinaire en droit du bail. Lorsque le locataire sous-loue la chose sans le consentement écrit du bailleur, qu’il donne de fausses indications ou qu’il omet d’informer le bailleur de tout changement (cf. l’obligation prévue à l’al. 3), le bailleur peut, après une protestation écrite resté sans effet, résilier le bail, moyennant un délai de congé minimum de 30 jours. Si l’un de ces états de fait se réalise, il y a violation des obligations du locataire, et la relation de confiance est rompue, ce qui correspond à une valeur de nature législative selon laquelle, en pareille situation, le bailleur doit pouvoir invoquer un motif de résiliation extraordinaire. L’exigence d’une protestation adressée préalablement par écrit donne au locataire visé la possibilité de rétablir la conformité au droit.

Pour la minorité III, prévoir une sanction aussi sévère que la résiliation extraordinaire pour punir le non-respect d’une exigence formelle ne se justifie pas. Elle propose de reformuler l’al. 6 afin de lier la sanction à la violation des conditions matérielles d’admissibilité de la sous-location.

3.1.2 Autres dispositions du droit du bail ayant une relation avec la sous-location

Les art. 268 à 268b CO règlent le droit de rétention du bailleur de locaux commerciaux, qui grève aussi les meubles apportés par le sous-locataire dans la mesure où celui-ci n’a pas payé son loyer au locataire (art. 268, al. 2, CO). L’art. 268, al. 1, CO, précise que le bailleur a un droit de rétention pour garantie du loyer de l’année écoulée et du semestre courant. La mise en œuvre du projet ne modifie pas l’existence ni l’exercice du droit de rétention du bailleur relatif aux locaux commerciaux. Il n’existe pas de droit équivalent dans le cas de la location d’habitations.

L’art. 273b CO fait également référence à la sous-location. Aux termes de l’al. 1, les dispositions du chapitre III (art. 271 ss. CO), qui régit la protection contre les congés concernant les baux d’habitations et de locaux commerciaux, s’appliquent aussi à la sous-location jusqu’à l’extinction du bail principal. La sous-location ne peut être prolongée que pour la durée du bail principal. En vertu de l’art. 273b, al. 2, CO, la protection contre le congé est accordée au sous-locataire sans égard au bail principal lorsque la sous-location a pour but principal d’éluder les dispositions en la matière. Si, en pareil cas, le bail principal est résilié, le bailleur est subrogé au sous-bailleur