Erläuternder Bericht

zwingenden Bestimmungen des Obligationenrechts.⁷¹ Die «Dispositions paritaires romandes et règles et usages locatifs du Canton de Vaud»⁷² enthalten mit Artikel 22 eine Regelung zur Untermiete. Gestützt auf Artikel 2 Buchstabe c des erwähnten Bundesratesbeschlusses darf Artikel 22 von den zwingenden mietrechtlichen Be- stimmungen abweichen. Der Bundesratsbeschluss ist am 1. Juli 2020 in Kraft getreten und gilt bis zum 30. Juni 2026 (Art. 3). Die Vertragsparteien des kantonalen Rahmenmietvertrags können zu gegebener Zeit bei der zuständigen Behörde des Kantons Waadt eine erneute Allgemeinverbindlicherklärung und beim Bundesrat eine Bewilligung der Abweichung von zwingenden Bestimmungen des Mietrechts beantragen.

Die Bewilligung der Abweichung vom zwingenden Recht bezieht sich auf den geltenden Artikel 262 OR. Dies entspricht dem gemeinsamen Antrag der vier Vertragsparteien.

Artikel 22 des Rahmenmietvertrags für den Kanton Waadt sieht vor, dass ein Mieter, der die ganze gemietete Sache oder einen Teil davon untervermieten möchte, vorgängig die schriftliche Zustimmung des Vermieters einholen muss. Dabei müssen die Bedingungen der Untermiete und die vom Vermieter verlangten Angaben gemäss Artikel 262 OR angegeben werden. Die Anforderungen, eine schriftliche Zustimmung des Vermieters einzuholen und gewisse Inhalte anzugeben, stimmen vom Sinn und Zweck her mit den angepassten Absätzen 1 und 2 von Artikel 262 OR überein. Im Unterschied zum kantonalen Rahmenmietvertrag enthält Artikel 262 Absatz 1 OR keine ausdrückliche Aussage betreffend den Zeitpunkt der Zustimmung. Abhängig davon, ob die Verweisung auf Artikel 262 OR dynamisch oder statisch ist, wirkt sich die Anpassung der Regelung der Untermiete auf die Anwendung von Artikel 22 des kantonalen Rahmenmietvertrages aus.

Der Mieter darf gemäss Artikel 22 des kantonalen Rahmenmietvertrags die ganze gemietete Sache nicht für eine unbestimmte Dauer untervermieten. Eine Abweichung ist nur mit der schriftlichen Zustimmung des Vermieters möglich.

Weiter enthält Artikel 22 des kantonalen Rahmenmietvertrags die Regelung, dass der Vermieter gegenüber dem Hauptvermieter gewährleisten muss, dass der Untermieter nicht ohne die Zustimmung des Hauptvermieters die Sache seinerseits untervermietet. Zudem wird festgelegt, dass der Vermieter sich innerhalb von dreissig Tagen ab dem Empfang der Anfrage des Mieters äussern muss. Diese beiden Vorgaben sind weder im geltenden noch im neuen Artikel 262 OR enthalten.

Es wird zu klären sein, welche genauen Auswirkungen die Anpassung von Artikel 262 OR im Kontext mit dem Waadtländer Rahmenmietvertrag haben wird.