Rapporto esplicativo

articolo 269d capoverso 4 CO offre ora un’esplicita base legale per la firma in facsimile in determinate circostanze ben precise.

Il nuovo capoverso 5 dell’articolo 269d CO prevede che per la comunicazione di aumenti di pigione previsti in una pattuizione di pigioni scalari secondo l’articolo 269c è sufficiente la forma scritta. Visto che le pigioni scalari sono state pattuite dalle parti e, soprattutto, che l’aumento in franchi e la data prevista a tal scopo devono essere fissati per scritto (il conduttore ne è dunque già informato), non vi è la necessità di un’ulteriore notifica mediante modulo ufficiale. Se l’aumento della pigione è previsto nel quadro di una pattuizione di pigioni scalari, una comunicazione scritta da parte del locatore è pertanto sufficiente (art. 12 segg. CO).

Secondo l’articolo 11 capoverso 1 CO per la validità dei contratti non si richiede alcuna forma speciale, se questa non sia prescritta dalla legge. Secondo l’articolo 11 capoverso 2 CO, ove non sia diversamente stabilito circa l’importanza e l’efficacia d’una forma legalmente prescritta, dalla osservanza di questa dipende la validità del contratto. Nel presente contesto non è necessario prevedere un’altra conseguenza giuridica, pertanto nel nuovo articolo 269d capoverso 5 CO si rinuncia a definire un effetto che si distanzi dal principio generale in caso di inosservanza della forma scritta. La comunicazione orale di un aumento di pigione previsto in una pattuizione di pigioni scalari è pertanto nulla⁷³. Lo stesso vale per la comunicazione dell’aumento di pigione per posta elettronica, a meno che sia utilizzata una firma elettronica qualificata secondo la legge federale sui servizi di certificazione nel campo della firma elettronica e di altre applicazioni di certificati digitali (Legge sulla firma elettronica, FiEle⁷⁴).

Secondo l’articolo 270d CO, fatta salva la contestazione della pigione iniziale, il conduttore non può di principio contestare la pigione scalare. La lettera del locatore può tuttavia presentare errori. È possibile che un aumento di pigione riportato sulla lettera non corrisponda alla scala pattuita dalle parti: in tal caso può essere contestato. È pure possibile che sia indicato un termine sbagliato e l’adeguamento sia richiesto troppo presto o troppo tardi.

Se, in tale caso, il conduttore non reagisce alla lettera di notifica dell’aumento di pigione, è possibile obiettargli, a determinate condizioni, che vi è una modifica consensuale del contratto di locazione e della clausola sulla pigione scalare.