Erläuternder Bericht

3.3 Erläuterung zu den einzelnen Artikeln der Vorlage 3 (Kündigung wegen Eigenbedarfs)

3.3.1 Artikel 261 OR Wechsel des Eigentümers aufgrund Veräusserung der Sache

Absatz 2 Buchstabe a wird angepasst, indem der neue Eigentümer bei Wohn- und Geschäftsräumen das Mietverhältnis mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen kann, wenn er einen bei objektiver Beurteilung bedeutenden und aktuellen Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht. Nach bisherigem Recht ist hierfür generell ein dringender Eigenbedarf erforderlich. Gemäss Praxis des Bundesgerichts muss diese Dringlichkeit sowohl in zeitlicher als auch sachlicher Hinsicht gegeben sein. Durch die neue Formulierung sinken die Anforderungen an das Vorliegen der Dringlichkeit. Dadurch wird es für einen neuen Eigentümer einfacher, mit Hinweis auf den Eigenbedarf mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin zu kündigen, sodass er weder allfällige längere Fristen noch allfällige spätere Termine beachten muss, die im Mietvertrag vereinbart worden waren.

Unverändert gilt, dass der bisherige Vermieter dem Mieter für allen Schaden haftet, der daraus entsteht, dass der neue Eigentümer auf einen früheren Zeitpunkt kündigt, als es der bestehende Mietvertrag gestattet hätte (Abs. 3). Auch bleiben die Bestimmungen über die Enteignung weiterhin vorbehalten (Abs. 4).

Zudem ändert die Anpassung von Absatz 2 Buchstabe a auch nichts an der Wirkung der Vormerkung eines Mietverhältnisses im Grundbuch (Art. 261b Abs. 1 OR). Diese hat zur Folge, dass jeder neue Eigentümer dem Mieter gestatten muss, das Grundstück entsprechend dem Mietvertrag zu gebrauchen (Art. 261b Abs. 2 OR). Eine Kündigung wegen Eigenbedarf auf einen früheren Zeitpunkt als gemäss bestehendem Mietvertrag ist in einem solchen Fall nicht möglich.

3.4 Artikel 271a OR Anfechtbarkeit der Kündigung

Absatz 3 Buchstabe a von Artikel 271a OR wird dahingehend angepasst, dass die Kündigung durch den Vermieter nicht im Sinne von Absatz 1 Buchstaben d und e anfechtbar ist, wenn sie wegen eines bei objektiver Beurteilung bedeutenden und aktuellen Eigenbedarfs des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte ausgesprochen wurde. Nach bisherigem Recht erfordert der Ausschluss der Anfechtbarkeit generell einen dringenden Eigenbedarf. Entsprechend der Praxis des Bundesgerichts muss diese Dringlichkeit sowohl in zeitlicher als auch sachlicher Hinsicht gegeben sein. Durch die neue Formulierung sinken die Anforderungen an das Vorliegen der Dringlichkeit. Dadurch wird es für die Mieterschaft schwieriger, die Kündigung mit Hinweis auf den fehlenden dringenden Eigenbedarf anzufechten.

3.5 Artikel 272 OR Erstreckung des Mietverhältnisses

Absatz 2 Buchstabe d wird dahingehend angepasst, dass die zuständige Behörde bei der Interessenabwägung betreffend Erstreckung des Mietverhältnisses neben dem allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte die objektiv zu beurteilende Bedeutung und Aktualität dieses Bedarfs berücksich-