Rapport explicatif

Le nouvel art. 269d, al. 5, CO prévoit que la forme écrite suffit lorsque le loyer est augmenté selon un échelonnement convenu (art. 269c CO). Dès lors que l’échelonnement du loyer a été convenu par les parties et que, notamment, le montant de l’augmentation en francs et la date prévue à cet effet doivent être fixés par écrit (le locataire en est donc informé), il n’y a pas de nécessité de procéder, en plus, à une notification au moyen d’une formule. Par conséquent, si une majoration de loyer est prévue dans le cadre d’un échelonnement convenu, une communication écrite (art. 12 ss. CO) de la part du bailleur sera désormais suffisante.

Aux termes de l’art. 11, al. 1, CO, la validité des contrats n’est subordonnée à l’observation d’une forme particulière qu’en vertu d’une prescription spéciale de la loi. L’art. 11, al. 2, CO précise que le contrat n’est valable que si cette forme a été observée, sous réserve d’une disposition contraire sur la portée et les effets de la forme prescrite. Dans le contexte qui nous occupe, il n’est pas nécessaire de prévoir une autre conséquence juridique, raison pour laquelle le nouvel art. 269d, al. 5, CO ne définit pas d’effets qui s’écarteraient du principe général en cas de non-respect de la forme écrite. Dès lors, la communication orale d’une augmentation de loyer prévue selon un échelonnement convenu est nulle⁷³. Il en va de même pour la communication de l’augmentation de loyer par courriel, sauf si le bailleur utilise une signature électronique qualifiée reconnue au sens de la loi sur la signature électronique (SCSE)⁷⁴.

En vertu de l’art. 270d CO, le locataire ne peut en principe pas contester des loyers échelonnés pendant le bail, sous réserve de la contestation du loyer initial. Mais une erreur peut s’être glissée dans la lettre du bailleur. Ainsi, l’augmentation de loyer indiquée peut ne pas correspondre à la clause d’échelonnement convenue par les parties ; elle doit dès lors pouvoir être contestée. De même, le délai indiqué pour l’adaptation peut avoir été fixé trop tôt, trop tard ou être incorrect.

Si, en pareil cas, le locataire ne réagit pas à la lettre annonçant l’adaptation de loyer, on peut lui objecter, sous certaines conditions, qu’il y a modification consensuelle du contrat de bail et de la clause d’échelonnement.

3.3 Commentaire des articles du projet 3 (résiliation pour besoin propre)

3.3.1 Art. 261 CO (Changement de propriétaire en raison de l’aliénation de la chose)

La modification apportée à l’art. 261, al. 2, let. a, permet au nouveau propriétaire, pour les habitations ou les locaux commerciaux, de résilier le bail en observant le délai de congé légal pour le prochain terme légal s’il fait valoir, sur la base d’une évaluation objective, un besoin important et actuel pour lui-même ou ses proches