Projet et rapport

relativement simple pour le locataire. Le bailleur ne pourra pas contester la demande puisqu’il peut constater lui-même le bruit auquel son immeuble est exposé. S’il ne veut pas faire les frais de la réduction de loyer accordée à son locataire en raison du bruit excessif émis par un tiers, il doit demander réparation du dommage qu’il subit.

Dans un système juridique qui ne connaîtrait que la voie civile pour régler les litiges, l’exploitant de l’aéroport serait pris à partie dans la procédure et le juge l’obligerait à verser une indemnité pour moins-value. Dans ce cas de figure, les procédures seraient nombreuses et l’exploitant de l’aéroport n’aurait d’autre choix que d’occuper de nombreux avocats. Il est donc nécessaire de trouver une solution qui permette de porter l’affaire devant un tribunal d’expropriation. La procédure entamée dans le cadre du droit du bail serait ainsi suspendue jusqu’à la décision du tribunal d’expropriation. Pour le locataire, cette manière de faire présente toutefois un inconvénient non négligeable : sa demande de réduction de loyer est bloquée durant plusieurs années tant il est vrai qu’une procédure d’expropriation dure beaucoup plus longtemps qu’une procédure en matière de baux et loyers.

Le 5 juillet 2004, après une longue discussion, la sous-commission a décidé par 4 voix contre 0 et 1 abstention, de suspendre l’examen de la proposition des experts

– sans en avoir discuté article par article – jusqu’à ce que les changements de procédure soient suffisamment définis pour qu’il soit possible de déterminer s’ils permettent de tenir compte de manière judicieuse des exigences des locataires. Pour l’essentiel, cette décision a été prise pour les raisons suivantes :

Une solution dans le cadre de l’art. 259d CO présenterait certes un avantage indéniable pour le locataire : la demande de réduction du loyer est une procédure d’accès relativement facile. Toutefois, lorsque le bailleur ne voit pas pourquoi il devrait accorder une réduction de loyer (notamment parce que le marché joue en sa faveur et que son immeuble et entièrement loué), il peut, bien que cela soit abusif, résilier le bail du locataire. Il n’existe aucun remède à cette peur fondamentale des locataires.

L’ouverture de la procédure à l’auteur du bruit la prolongerait car celui-ci entamerait très probablement une procédure d’expropriation. Le cas échéant, le versement d’une indemnité n’aurait lieu que plusieurs années plus tard, alors que les modalités du bail auront peut-être même déjà changé.

On peut penser que, avec le temps, les jurisprudences des autorités d’expropriation et des instances compétentes en matière de baux et loyers sont susceptibles de se rapprocher. Si tel devait être le cas, une autorité de conciliation pourrait liquider les procédures plus simplement et de manière moins coûteuse qu’une commission d’estimation. Cela n’accélèrerait toutefois pas la procédure pour autant.

Lors de la séance du 1^er septembre 2004, Peter Baumberger et Peter Ettler ont fait part de leur avis et conseillé à la sous-commission de restreindre, dans un premier temps, le champ de ses travaux et de clarifier la question de l’accès à la procédure.

Le 29 octobre 2004, la sous-commission s’est entretenue avec Raymond Cron, nouveau directeur de l’OFAC, Max Friedli, directeur ad interim de l’OFAC et Martine Bonassi, juriste de l’OFAC. La discussion a porté sur la collaboration passée et à venir de l’administration. Après avoir procédé à un état des lieux, les représentants de l’OFAC ont reconnu la nécessité de procéder à une adaptation de la législation et ont offert à la sous-commission l’appui plein et entier de l’OFAC.