Rapport sur les résultats

Referenz/Aktenzeichen: COO.2180.109.7.113278 / 233.1/2011/01193

Différences cantonales au sujet des transactions immobilières et dans le domaine du registre foncier

En dépit des règles fédérales régissant le registre foncier, il existe en pratique de nombreuses différences cantonales; il en découle qu'une condition importante de la reconnaissance réciproque des actes n'est pas remplie (BS, JU, NE; VSGV). Pour la constitution du droit de gage, faute de règle fédérale, on doit alors examiner dans chaque canton si le créancier doit collaborer ou non. De même, il existe dans chaque canton une pratique différente au sujet de la convention d'un droit de profiter des cases libres. Certains cantons y renoncent totalement et leur système de registre foncier informatisé ne prévoit même pas d'inscription correspondante (BS; VSGV). Etant donné que la conclusion de contrats immobiliers implique de bonnes connaissances des usages locaux au sujet du registre foncier et des ventes immobilières, l'instrumentation des actes authentiques doit impérativement être effectuée par un notaire du lieu (CVP). Dans le domaine des transactions immobilières, ce qui est déterminant c'est, outre les dispositions de droit privé, les règles cantonales de droit public, en particulier le droit des constructions, le droit fiscal ainsi que l'aménagement du territoire. Une connaissance insuffisante du droit cantonal par les notaires extérieurs au canton diminue la qualité de l'instrumentation (FR, GE, JU, NW, SH, SO; Uni BE, Uni GE). Seuls des officiers publics cantonaux sont au fait des droits réels et du droit cantonal des constructions, et ainsi des particularités locales. Aucun officier public n'est en mesure de maîtriser 26 réglementations cantonales (GE; Unil); L'acte authentique déposé au registre foncier par un notaire d'un autre canton sera, par la force des choses très souvent incomplet, ce qui, outre le surcroît de travail non négligeable que cela engendrera pour les offices du registre foncier, retardera d'autant son inscription ou le rejet de la réquisition et, partant, entraînera une insécurité juridique (GE). Le conservateur du registre foncier a également de la peine à apprécier la justesse d'une législation extérieure au canton (TI).

Pour les transactions immobilières, il est également nécessaire d'avoir une excellente connaissance des autorités, ce qui n'est pas garanti s'agissant d'officiers publics d'un autre canton (JU).

En règle générale, compte tenu des législations différentes, il sera nécessaire de faire appel à deux notaires – avec les coûts qui en découlent pour les parties à l'acte –: l'officier public du lieu dans lequel l'acte est établi et le notaire du lieu de situation de l'immeuble (CNN).

Conseil et information

La libre circulation totale des actes authentiques entraîne des distorsions de concurrence et des subventionnements croisés parmi les notaires indépendants et les notaires employés d'Etat. Car, dans le notariat latin, le notaire ne fait pas qu'instrumenter un acte; il donne également un conseil juridique complet. Sous la pression financière, ce service pourrait ne pas être maintenu par les notaires employés d'Etat; il est plus avantageux d'offrir une simple instrumentation, ce qui crée une inégalité si cette instrumentation a lieu sans conseil juridique; sur ce point, le devoir d'information prévu par le projet (art. 55e AP tit. fin. CC) n'y change rien. Le danger existe que le notariat latin disparaisse de manière décisive en cas de libre circulation totale des actes authentiques (BE). Etant donné que le devoir d'information prévu à l'article 55e AP tit. fin. CC ne comprend pas de devoir de conseil notarié, et que le premier ne présuppose pas de haut niveau de formation, en particulier de formation universitaire, les exigences relatives au professionnalisme des officiers publics en Suisse seront ramenées au niveau des cantons dont la formation des notaires est la plus mauvaise (BS). Dans tous les cas, si le notaire qui instrumente n'a qu'un devoir d'information et non de conseil, les parties seront moins bien protégées et ceci de manière inadmissible (GE). Un officier public extérieur au canton ne ne sera guère en mesure de satisfaire à son devoir d'information, en raison de ses connaissances insuffisantes ou de seconde main (Uni GE) des législations cantonales en matière de constructions ou en matière fiscale, ainsi que de l'organisation du registre foncier (NW, SG, SH, TI, VD, VS, ZH; SNV, Unil). Les risques accrus d'absence ou de défaut d'information juridique vont péjorer les justiciables moyens, mais non les professionnels de l'immobilier (Unil). Les éclaircissements et les conseils sont déficients lorsque les connaissances locales font défaut. C'est précisément dans les cantons aux particularités