Rapport explicatif

l’ensemble du bâtiment. Selon l’AIR, la modification législative aurait un effet négligeable sur le risque d’« emprise étrangère sur le sol indigène » et ne détendrait en rien le marché du logement.

− Acquisition de parts de sociétés immobilières cotées en bourse (ch. 2.1.2) : les auteurs de l’AIR ne voient pas la nécessité d’intervenir dans ce domaine : les personnes qui investissent dans des sociétés et des fonds s’intéressent aux placements de capitaux et non à la propriété foncière et aux jeux d’influence qui l’entourent. Le négoce d’actions n’influe que sur l’agio et le disagio des actions, non sur les immeubles. Il est rare que des augmentations de capital influent sur le marché. Le durcissement envisagé pourrait entraîner la radiation de la cote des sociétés immobilières concernées étant donné que ni elles ni la bourse ne pourraient garantir qu’aucune personne à l’étranger n’acquerrait de parts. Une telle radiation nuirait à la transparence du marché et compliquerait l’activité des sociétés pour les investisseurs suisses. Les sociétés cotées en bourse perdraient leur liquidité et éviteraient probablement de s’engager dans des projets à risque. Globalement, l’image de la Suisse à l’étranger risquerait d’en pâtir.

La mesure proposée n’aurait probablement qu’une influence négligeable sur le risque d’« emprise étrangère ». Pour réduire l’influence éventuelle des investisseurs étrangers sur les sociétés immobilières, mieux vaudrait limiter l’enregistrement des droits de vote des personnes à l’étranger et contraindre les sociétés à ne nommer comme administrateurs et comme cadres que des personnes non assujetties à la LFAIE.

Selon l’AIR, la mesure ne détendrait pas non plus les marchés du logement, bien au contraire : ni les marchés d’investisseurs car les capitaux étrangers pourraient se reporter sur d’autres catégories d’actifs, incitant les investisseurs suisses à se recentrer sur les marchés immobiliers, ni les marchés de consommateurs car ils ne subissent généralement aucune influence de la part des marchés d’investisseurs. Le réassujettissement aurait donc plutôt des effets négatifs, surtout pour les gros projets de développement, faute de gros investisseurs (notamment des sociétés cotées en bourse) actifs en Suisse.

− Acquisition de parts de fonds immobiliers et d’actions de SICAV immobilières qui font l’objet d’un marché régulier (ch. 2.1.3) : l’AIR indique que la part des investissements étrangers dans les fonds immobiliers et les SICAV immobilières n’est pas connue, mais qu’elle pourrait se monter à 5,32 milliards de francs (dont 2,42 milliards dans des fonds spécialisés dans le logement et 2,90 milliards dans des fonds concernant l’immobilier commercial ou l’immobilier à usage mixte). L’étude indique qu’il existait fin septembre 2025 en Suisse 44 fonds immobiliers cotés en bourse, dont 30 axés sur le logement, 11 sur les surfaces commerciales et 3 investissant à la fois dans le logement et les locaux commerciaux. Les investissements totaux se montent à 78,75 milliards de francs (valeur marchande du portefeuille selon le dernier rapport annuel) ou à 59,48 milliards après soustraction des capitaux de tiers. En raison de données manquantes pour certains fonds, les auteurs de l’AIR ont extrapolé ces chiffres : les investissements porteraient sur 109 000 logements et près de 3 millions de m² de surfaces commerciales louées. Selon l’AIR, les durcissements proposés n’auront pas d’effet sur « l’emprise étrangère sur le sol suisse » étant donné que c’est la direction du fonds qui est propriétaire des immeubles et