Rapporto esplicativo

Rapporto esplicativo concernente la modifica dell’ordinanza sui fondi propri – Attuazione nel diritto nazionale del completamento delle riforme di Basilea III

un’attuazione perlopiù conforme allo standard (cfr. n. 1.2). Dall’altro lato, dato che solo un numero esiguo di istituti eroga tali finanziamenti, il beneficio di una simile soluzione sarebbe invece limitato. Pertanto questa soluzione non è stata ulteriormente perseguita.

Posizioni garantite da pegno immobiliare: immobili d’abitazione a uso proprio (art. 72 cpv. 3)

Lo standard minimo di Basilea prevede che, oltre agli immobili d’abitazione a prevalente uso personale, un certo numero, stabilito dalla rispettiva Giurisdizione, di «ulteriori unità abitative» date in locazione possano essere trattate come immobili d’abitazione a uso proprio per il calcolo degli RWA.²³ Nell’ambito del QIS è stata analizzata l’influenza sugli RWA esercitata da una o due ulteriori unità abitative («unità libere») date in locazione che, invece di essere trattate come immobili d’abitazione da reddito, sono considerate immobili d’abitazione a uso poprio. Per escludere le possibilità di arbitraggio, le banche dovrebbero considerare il numero di unità abitative date in locazione per singolo mutuatario di tutte le banche. Tuttavia, nel QIS solo pochissime banche sono state in grado di fornire tali dati. Secondo l’analisi eseguita, se si presuppongono due unità libere anziché una, gli RWA per gli immobili d’abitazione diminuiscono solo dell’1 per cento a livello aggregato per tutte le banche. Nel caso della banca più colpita, questi RWA sono diminuiti del 6,7 per cento. Ciò dimostra che, con un trasferimento dei costi legati ai fondi propri ai mutuatari, solo pochi mutuatari sarebbero colpiti dalla scelta di un’unità libera anziché due per l’attuazione svizzera.

Posizioni garantite da pegno immobiliare: delimitazione tra immobili a uso proprio e immobili da reddito

Lo standard minimo di Basilea definisce gli immobili da reddito in base all’entità dei flussi di cassa che essi generano. Pertanto il servizio del credito e le prospettive di rimborso del credito in caso di insolvenza del mutuatario dipendono significativamente dai flussi di cassa generati dall’immobile finanziato.²⁴ Di conseguenza, un immobile verrebbe considerato un immobile da reddito se, ad esempio, oltre il 50 per cento del reddito usato per valutare la capacità creditizia del mutuatario proviene dai flussi di cassa generati dall’immobile. Per gli immobili d’abitazione, il numero di unità abitative può essere usato come alternativa per distinguere tra oggetti a uso proprio e immobili d’abitazione da reddito;²⁵ mentre per la definizione di immobili commerciali da reddito lo standard non prevede una metodologia alternativa. Secondo l’attuale prassi delle banche, questa delimitazione del tipo di oggetto dipende dal tipo di uso dominante. Per ragioni di praticabilità si è quindi rinunciato a inserire nell’AP-OFoP la delimitazione mediante il flusso di cassa generato dall’immobile prevista dallo standard minimo di Basilea. Sia gli immobili d’abitazione sia quelli commerciali che non soddisfano il criterio di «prevalentemente a uso proprio» (art. 72) vengono pertanto considerati oggetti da reddito. A causa di questo tipo di delimitazione, per gli immobili da reddito è stato scelto il termine «altri» immobili (quantità residua) (cfr. n. 3.2 e 3.4 allegato 3).

Posizioni garantite da pegno immobiliare: sostenibilità e valutazione prudente (art. 72c e 72d)

Lo standard minimo di Basilea prevede fattori di ponderazione del rischio preferenziali per le posizioni garantite direttamente o indirettamente da pegno immobiliare se viene soddisfatta una serie di criteri integrati nell’articolo 72c capoverso 1. Tra questi criteri si annoverano la sostenibilità e la valutazione prudente. Le direttive delle banche concernenti la concessione di crediti prevedono, in particolare, che la capacità di rimborso del debitore sia valutata in base a parametri e valori soglia concreti. Inoltre impongono una valutazione prudente del pegno immobiliare.