Rapporto esplicativo

Rapporto esplicativo concernente la modifica dell’ordinanza sui fondi propri – Attuazione nel diritto nazionale del completamento delle riforme di Basilea III

Posizioni garantite direttamente e indirettamente da pegno immobiliare: sostenibilità

Secondo lo standard minimo di Basilea soltanto i crediti ipotecari con una valutazione positiva della sostenibilità possono beneficiare di una ponderazione preferenziale in funzione del rischio. Concretamente, occorre assicurarsi che le direttive delle banche in materia di concessione dei crediti includano la valutazione della capacità di rimborso. Queste direttive dovrebbero rispecchiare i principi del Financial Stability Board (FSB)⁴⁰ e stabilire come requisiti parametri e valori soglia che permettano di valutare la sostenibilità. Il mutuatario deve soddisfare questi requisiti affinché al credito ipotecario vengano applicati fattori di ponderazione del rischio preferenziali.

Le disposizioni di attuazione proposte rinunciano al collegamento esplicito tra i criteri di sostenibilità interni alla banca, contenenti parametri e valori soglia, e la copertura con fondi propri. Esse compensano questa carenza assoggettando i crediti ipotecari che presentano una quota di finanziamento esterno superiore al 60 per cento a una ponderazione in funzione del rischio più alta rispetto alla ponderazione preferenziale in funzione del rischio prevista dallo standard minimo di Basilea. D’altra parte, i progetti e i documenti di consultazione della maggior parte delle altre Giurisdizioni (esclusa l’UE) prevedono un nesso tra i criteri di sostenibilità e la ponderazione in funzione del rischio. L’Australia prescrive sul piano qualitativo gli aspetti da soddisfare nella valutazione della sostenibilità. Il Canada e Singapore aderiscono strettamente ai requisiti del testo normativo di Basilea, mentre le autorità di vigilanza hanno emesso ulteriori direttive specifiche come strumento di orientamento. L’UE, invece, si limita a prescrivere un esame e una documentazione della sostenibilità, che però non comporta nessuna differenziazione sostanziale per i fondi propri.

La sostenibilità dovrebbe essere valutata sulla base di un parametro come il rapporto tra servizio del debito e reddito. L’Australia descrive tali parametri solo a livello qualitativo, senza specificarli nel dettaglio. Canada, Hong Kong e Singapore, invece, definiscono parametri specifici nelle rispettive direttive. In Canada e a Singapore, le spese per il servizio del credito ipotecario o le spese totali sostenute per tutti i debiti vengono messe in relazione al reddito. Singapore autorizza il computo di soltanto il 70 per cento del reddito variabile. Hong Kong definisce il parametro come il rapporto tra il servizio del debito per i crediti ipotecari e gli altri obblighi relativi al reddito. L’UE non definisce alcun parametro specifico, poiché nella loro attuazione non è prevista una differenziazione in materia di sostenibilità. Le direttive esistenti in materia di concessione dei crediti includono già una verifica della capacità creditizia a livello qualitativo.

Per poter distinguere tra crediti ipotecari la cui sostenibilità è soddisfatta e crediti ipotecari per i quali ciò non è il caso, si devono definire valori soglia corrispondenti (ad es. il servizio del debito non può superare una determinata quota percentuale del reddito). Il Canada fissa il limite al 39 per cento (per il debito ipotecario) e al 44 per cento (per il debito totale) del reddito, includendo le imposte sugli immobili e i costi di riscaldamento, oltre all’effettivo servizio del debito (pagamento di interessi, ammortamento). Per i costi a titolo di interesse si deve applicare il valore più elevato tra il 5,25 per cento e il tasso d’interesse effettivo più il 2 per cento. A Hong Kong, la regola attuale prevede un valore soglia del 50 per cento e, per i redditi elevati, del 60 per cento. A Singapore il limite è del 30 per cento per i crediti ipotecari destinati al finanziamento di un immobile facente parte della costruzione di abitazioni pubbliche. Per gli altri casi, il valore soglia del servizio del debito per gli impegni complessivi è pari al 60 per cento del reddito. I costi a titolo di interessi comprendono il valore massimo tra il 3,5 per cento (immobili d’abitazione) o il 4,5 per cento (immobili commerciali) e il tasso d’interesse di mercato. La variante di attuazione dell’UE non prevede valori soglia.

Le direttive sulla concessione dei crediti devono anche essere appropriate per il finanziamento di immobili da reddito e contenere parametri rilevanti (ad es. la quota di locazione). L’Australia e il Canada prescrivono alle banche di tenere in debita considerazione la sostenibilità degli