Rapporto esplicativo

Rapporto esplicativo concernente la modifica dell’ordinanza sui fondi propri – Attuazione nel diritto nazionale del completamento delle riforme di Basilea III

immobili da reddito, senza tuttavia specificare parametri o valori soglia concreti. A Singapore la valutazione della sostenibilità si basa sul rapporto tra gli impegni complessivi e il reddito. A tal fine, il reddito locativo viene considerato in misura del 70 per cento nel reddito lordo pertinente. L’UE non considera il finanziamento degli immobili da reddito nell’ambito della variante di attuazione scelta.

Le autorità di vigilanza in Canada, a Hong Kong e a Singapore si attengono a direttive proprie con specifiche concrete su parametri e valori soglia, mentre l’Australia e l’UE si limitano alla relativa descrizione qualitativa; nell’UE la direttiva in merito ai contratti di credito relativi a beni immobili residenziali è fortemente influenzata dalla protezione dei consumatori e non ha alcun nesso con la ponderazione del rischio.

Posizioni garantite direttamente o indirettamente da pegno immobiliare: valutazione

Lo standard minimo di Basilea esige una valutazione degli immobili indipendente e prudente. Le previsioni su futuri aumenti di prezzo sono escluse e si deve garantire la sostenibilità del valore per tutta la durata del finanziamento immobiliare mediante credito. Per quanto riguarda i principi di valutazione indipendente e prudente e le previsioni sui prezzi, tutte le Giurisdizioni considerate nel confronto formulano i loro requisiti in modo simile sul piano qualitativo. Al contrario, esistono differenze nella formulazione del requisito concernente la valutazione sostenibile per la durata del finanziamento immobiliare mediante credito. Il Canada e Singapore hanno adottato il principio nei propri testi di legge, ma non lo hanno fatto l’Australia e l’UE.

In Canada, a Singapore e presumibilmente anche a Hong Kong si dovrà tener fede alla valutazione al momento della concessione del credito (LTV at origination), mentre l’Australia e l’UE si discostano più o meno da tale requisito. L’Australia consente di aggiornare la valutazione quando viene fatta una nuova richiesta di credito. L’UE permette un adeguamento nell’ambito di un monitoraggio periodico. In questo caso la valutazione può essere adeguata fino alla media degli ultimi tre anni nel caso di immobili commerciali e fino a sei anni nel caso di immobili d’abitazione.

In base allo standard, la valutazione al momento della concessione del credito (LTV at origination) deve essere mantenuta, salvo nei casi seguenti: 1) l’autorità di vigilanza richiede una riduzione della valutazione, 2) eventi straordinari che comportano una riduzione permanente del valore dell’immobile con una conseguente riduzione della valutazione o 3) cambiamenti apportati all’immobile che accrescono chiaramente il valore e che possono essere presi in considerazione come un aumento del valore.

A parte l’UE, tutte le altre Giurisdizioni incluse nel confronto hanno previsto la possibilità per l’autorità di vigilanza di chiedere una riduzione della valutazione. Lo stesso schema emerge per il riaggiornamento della valutazione. Tranne che per l’UE e l’Australia, vale il principio che se il valore è stato corretto al ribasso, un successivo aumento della valutazione non può essere superiore alla valutazione al momento della concessione del credito.

In caso di eventi straordinari che comportano una riduzione permanente del valore dell’immobile, lo standard minimo di Basilea impone un adeguamento della valutazione. Questa eventualità è prevista anche nelle Giurisdizioni prese in esame, ad eccezione dell’UE. In tutte le Giurisdizioni è possibile incrementare la valutazione a seguito di cambiamenti apportati all’immobile che ne aumentano chiaramente il valore. A questo scopo, nell’UE devono essere presi esplicitamente in considerazione i miglioramenti dell’efficienza energetica. In Australia, la modifica dei contratti di locazione è considerata come motivo di adeguamento.

Se è possibile stabilire un valore di mercato, la valutazione non dovrebbe essere superiore al valore di mercato. Se il credito finanzia l’acquisto di un immobile, non può essere superiore al prezzo di acquisto. Questo «principio del valore inferiore» viene applicato da tutte le Giurisdizioni, ad eccezione dell’UE, che non prevede una regolamentazione riguardante il prezzo di acquisto.